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これで完璧！不動産売却時の確定申告の方法

不動産を譲渡（売却）して、譲渡所得（利益）が出た場合は必ず確定申告が必要で、確定申告後に所得税と住民税を納める必要があります。

不動産を売却して得た収入は「分離課税」といい、他の給与所得や雑所得とは別に計算されます。よって、家や土地、マンションなどの不動産物件を売却して利益が出れば会社員・主婦・年金受給者など誰であっても確定申告が必要です。

利益が出ているか出ていないかは、下記のように売却価格から経費を引いて計算します。

不動産を購入したときよりも安く売却した場合は利益は出ていないので、原則として確定申告は必要ありません。
もっと詳しい計算方法はこちら→不動産売却の税金、計算方法と控除

ステップ1　申告時期と必要書類を把握しよう！

確定申告の時期

売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行います。提出期限が土・日・祝日のときはその翌日が期限です。

必要書類

不動産を売却した場合の提出書類

• 確定申告書（申告書B第一表、第二表、申告書第三表（分離課税用））
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 売買契約書
• 取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
• 譲渡所得申告のチェックシート

平成21年・平成22年に取得した土地を売却したとき、公共事業や特定土地区画整理事業、特定住宅地造成事業、農地保有の合理化などのために土地建物を売った場合は控除があるので確認しておきましょう。
→【不動産売却の税金】使える控除一覧

また、マイホームを売却した時につかえる控除もあります。居住用不動産を売却した場合は確認しておきましょう。
→居住用不動産（自宅・マンション）を売却したときの特例・控除

家やマンションなど居住用不動産を売却した時は様々な控除があり金額も大きいですが、単に土地を売却した時は使える控除が少なく用意する書類も複雑ではありません。納める所得税も多くなります。

ステップ2　確定申告書・譲渡所得の内訳書の書き方

給与所得のあるサラリーマンが、土地を売却した時の申告書作成例です。

１．「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」を作成します

建物の償却費の計算方法

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝償却費相当額

区分	木造	木骨モルタル	（鉄筋）鉄骨コンクリート	金属造※1	金属造※2
償却率	0.031	0.034	0.015	0.036	0.025

※1：軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜以下の建物
※2：軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3㎜超4㎜以下の建物

２．「申告書B　第一表」の左半分を記入します

上書き（住所氏名など）と、収入・所得を源泉徴収票から記載します。

①収入金額：源泉徴収票の「支払金額」の欄を記入
②所得金額：源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を記入

続いて所得から差し引かれる金額欄を記載していきます。

③社会保険料控除：源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を記入
④生命保険料控除：源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を記入
⑤地震保険料控除：源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を記入

⑥配偶者（特別）控除	・生計を一にする配偶者で、その人の合計所得金額が38万円以下であれば配偶者控除は38万円（この対象配偶者が70歳以上の方であれば48万円）。 ・38万円超収入がある配偶者の場合、配偶者特別控除が受けられます。配偶者の合計所得金額により控除額が変わります。 ・ただし確定申告をする人の所得が1,000万円以上ある場合は配偶者特別控除は適用できません。
	配偶者の所得（収入－65万円の額）	控除額
	380,001～399,999円	38万円
	400,000～449,999円	36万円
	450,000～499,999円	31万円
	500,000～549,999円	26万円
	550,000～599,999円	21万円
	600,000～649,999円	16万円
	650,000～699,999円	11万円
	700,000～749,999円	6万円
	750,000～759,999円	3万円
	760,000円以上	0円（控除はありません）
⑦扶養控除	・控除対象扶養親族がある場合の控除です。
		控除額
	16歳以上の親族	38万円
	19歳以上23歳未満の親族	63万円
	70歳以上の親族	58万円
	70歳以上の直系尊属で同居	48万円
⑧基礎控除	・基礎控除の額は38万円です。

３．「申告書B　第二表」を作成します。

源泉徴収票の①、③、⑥部分を転記します。社会保険料の金額のみ記載し、社会保険の種類欄には「源泉徴収票のとおり」と書きます。
地震保険・生命保険についても、源泉徴収票と同じ金額であれば「源泉徴収票のとおり」と書きます。

４．「申告書第三表（分離課税用）」を作成します。

１．で作成した、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼明細書）」から①～⑤を転記してください。

次に、第三表の税金の計算部分を書いていきます。

申告書B第一表から①、②部分を転記し、③は所得金額を1,000未満の端数を切り捨て書き写します。
次に①から②の金額を引いた金額を、④に記載します（1,000未満の端数は切り捨てます）。

最後に申告書第三表（分離課税用）の、右上部を記載します。

計算には同じ第三表の、↓図③④の数字を使います。

総合課税の所得金額に対する税額

まずは④の数字を使います。

この④の数字（事例では1,391,000円）は給与所得です。この給与所得にかかる税額を下記の計算式により算出します。

所得税率と控除額一覧

課税される所得金額（④の金額）	所得税率	控除額
1,000～1,949,000円	5％（0.05）	0円
1,950,000～3,299,000円	10％（0.1）	97,500円
3,300,000～6,949,000円	20％（0.2）	427,500円
6,950,000～8,999,000円	23％（0.23）	636,000円
9,000,000～17,999,000円	33％（0.33）	1,536,000円
18,000,000円～	40％（0.4）	2,796,000円

事例では1,391,000×0.05-0円＝69,550円　→　下記図のとおり申告書第三表の⑤部分へ記入します。

分離課税の所得金額に対する税額

次に③の数字を使います。

③の数字（事例では27,000,000円）は土地を売却したことによって発生した所得です。これにかかる税額を下記の計算式により算出します。

土地を売却したときの所得税率

区分		所得税率
長期	所有期間5年超	15％（0.15）（他に住民税5％）
短期	所有期間5年以内	30％（0.3）（他に住民税9％）

事例では27,000,000円×0.15＝4,050,000円　→　下記図のとおり申告書第三表の⑥部分へ記入します。

５．「申告書B　第一表」の右半分を記入します

申告書第三表、第二表から↑上記のとおりそれぞれ転記します。

41番の欄には、40番欄の金額×2.1％（0.021）の額を記入します（1円未満の端数は切り捨てます）。

事例の場合、納付する所得税額は4,135,000円となります。

ステップ3　納税で完了！

2月16日～3月15日までに確定申告を行い、所得税＋復興税を納税します（所得税の納付期限は3月15日）。

確定申告後、5月に住民税納付書が送付されてきますので到着次第支払う事ができます。住民税の納付は4期に分かれていますので4回に分けて支払うことができます（一括納付も可能）。

住民税の支払時期・期限例　（平成26年度の場合）

	第1期	第2期	第3期	第4期
支払期限	6月30日	9月1日	10月31日	2月2日

支払月は6月・8月・10月・翌年1月ですが、上記の通り月末日が土日の場合週明けの月曜日が納期限日となります。