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土地を売るとき、地盤調査はするべきか

土地を売却する前に、地盤調査を行なわなければいけない義務は売主にはありません（もちろん買主にも、不動産屋にもありません）。

実は今まで、不動産業界では「地盤調査は買ってから買った人がやればよい」というのが定説で、売主が売却前に地盤調査をする事はとても珍しいことでした。もちろん、これは買主からすると全く納得できない風潮でした。

もしかしたら数百万の地盤改良費用がかかるかもしれない、埋蔵物があるかもしれない、希望する建物が建てられない軟弱な土地かもしれない・・・何もわからないまま買主は土地売買の取引をしなければなりませんでした。

一方、売却前に調査をして、万が一地盤に問題があったり埋蔵物が確認されたときには買い手がつかなくなる可能性があるため、「売却後に買った人が地盤調査を行う風潮」は売主にとっては有難いものでした。

売主が土地改良工事費用は負担するべき、という判決例

そんな中、とある裁判が話題になりました。平成22年1月に買主の訴えにより行われた裁判の概要を簡単にまとめてみます。

購入時の状況

宅地分譲の方式で金2,226万円で購入。購入時のパンフレットには「造形地のため地盤調査後、地盤改良が必要となる場合があります。」との記載がしてあった。

購入後の状況

購入後の地盤調査の結果、該当土地は地盤が軟弱で建物建築に適さず、地盤改良工事が必要と分かった。その工事費用は252万円。

双方の主張

買主

土地の地盤の軟弱性などについての説明義務違反であるとして、瑕疵担保責任により工事費用と遅延損害金の支払いを売主側に求めた。

売主

パンフレットに本件記載がしてあったので工事費用を支払う必要はないと主張した。

裁判の判決

一審では、「売主は土地に関する必要な情報をきちんと提供していた」として買主の請求が棄却されましたが、買主らが控訴。その後2審では判決が一転し、「売主には瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、工事費用252万円及び遅延損害金の支払い義務がある」とする判決が出た。

つまり、地盤調査は売主がするものであり、費用も売主が出すべきもの

上記の裁判結果により、今までの「地盤調査なんて買った後買主がすればいいじゃん」という風潮が変わり始めています。

“地盤調査済物件”
“万が一土地改良工事が必要になった場合は、売主が費用を負担する”

このような約束が売買契約書に盛り込まれていることも増えてきました。“万が一土地改良工事が必要になった場合は、家の建築会社が費用を負担する”という場合も中にはあるようです。

今後一層この流れは強まってくるでしょう。買主にとっては安心して土地を購入することができますから、購入するための迷いがひとつ無くなることになります。

また、高く土地を売るには】高値で売却するコツ・方法←こちらの記事にもある通り、地盤調査を行えば土地の価格設定を強気で設定できます。また、万が一問題があったとしても、リスクは公開することでリスクではなくなります。

地盤調査の費用と方法

調査方法	どんなやり方？	かかる費用
・スウェーデン式 サウンディング試験	主に一戸建住宅、2～3階建ての建物を建てる前に行います。 地下約10mを調査できる手法。	約5～6万円
・ボーリング試験	マンションやビル等高い建物を建てる前に行います。 地中深い範囲を調査できる手法。	約20～25万円 ※掘る深さにより異なる

地盤調査にかかる期間はどのくらい？

スウェーデン式サウンディング試験では半日程度で調査が終わります。ボーリング試験は2～3日程度、報告書作成・結果報告終了までには約2週間かかります。

ボーリング試験の場合、より詳細な検査が必要な場合最長で1か月程度かかることもあります。

ボーリング試験地盤調査の一般的なスケジュール例

調査1日目～3日目	ボーリング標準試験
4日目～10日目	技術解析・報告書作成
11日目～14日目	印刷・製本・納品

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