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物件売却前の必須知識【不動産売却の準備・必要な書類】紛失した場合の対処法

不動産売却の際準備するもの・必要書類

不動産を売却する際に必要な書類をまとめました。

土地関係 必須 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 毎年5月1日に納税義務者あて(共有名義の場合は代表者)に送られる書類です。固定資産税の確認、都市計画税の確認のために使用します。年度途中の売却は固定資産税を日割りし売主買主で負担分を清算するのが一般的。
任意 土地測量図面 任意とはいえ狭い土地等市街地では買主から測量を求められることがほとんど。但し郊外地や山林・農地等広い敷地は登記簿に記載された面積で取引されることが多い。
任意 境界確定測量図
任意 地盤調査報告書 地盤調査を行ったことがある場合には結果が良くとも悪くとも必要です。
任意 購入時契約書 無い場合、売買契約に問題はありませんが税申告時に支障が出る場合があります。詳しくは→かかる税金まとめ
任意 購入時販売資料 売り出す際の販促に役立ちます。ある場合は提供を。
任意 家・マンションの図面や仕様書 家やマンションを売却する場合、広告資料作成に使用されます。
権利 必須 登記済権利書または登記識別情報 不動産の登記済証のことです。H17以後登記識別情報に名称や書式が変更になりました。紛失している場合再発行はできないため特別な手続きが必要になります。
本人関係 必須 身分証明書 運転免許証、パスポート等顔写真付のものが望ましいですが、保険証でも可
必須 印鑑証明書 発行後3カ月以内の物が必要です。買主が決まり、売却の契約時に使うので早く取りに行きすぎないように注意。
必須 実印 印鑑証明書と同じ印鑑が必要。よって実印が無い人は印鑑登録必須です。
必須 住民票 登記住所と印鑑証明書の住所が異なる場合のみ必要です。発行後3カ月以内のものが有効となります。
必須 借入金残高証明書または返済予定表 ローン残高がある場合必要です。借入をしている銀行から毎年10~11月ごろ発行されるものです。返済予定表でも可。
必須 抵当権抹消書類 住宅ローンを全て返済すると、その家やマンションの抵当権が外されます。抵当権が設定されたまま売却することは当然できません。
売却したお金や貯金でローンは全て返済してから買主へ物件引き渡しになります。 ※抵当権設定がない物件は不要
必須 銀行の通帳 お金を振り込んでもらうときに必要です。

必要な書類を紛失した場合

・固定資産税納税通知書の紛失

納税通知書は再発行不可となっています。代わりとなる固定資産税評価証明書を市区町村役場で取得して下さい。

・登記済権利証または登記識別情報の紛失

権利証・登記識別情報は再発行ができない!

権利証の再発行はされません。売却時に権利証を紛失している場合、以前は大変面倒な手続きが必要でしたが、新不動産登記法により手続きの方法が改められました。手続きは以下の3つがあります。

  • 1.事前通知制度
  • 2.「資格者代理人」による本人確認情報の提供
  • 3.公証人による認証
1.事前通知制度

1)登記の際に権利書を添えられなかったこと及びその理由を書いて申請をします。
2)後日法務局より本人限定受取郵便で書類が届きます。
3)書類に実印を押印して、「書類の発行日」から2週間以内に返送します。※書類が届いてからではない

2.「資格者代理人」による本人確認情報の提供

不動産取引では、
・抵当権抹消(売主が売却資金で借入金を返済)
・所有権移転(買主へ所有者名義変更)
・抵当権設定(買主が購入資金を借り入れる場合に設定)
このような登記は同日に行われるのが一般的です。

抵当権とは?不動産売却時、所有権移転と抵当権設定登記を同時に行う上で生じる実務上の問題の図表

売主が権利書(登記識別情報)を紛失していて、買主がその土地を担保に銀行から購入資金を借り入れる場合、事前通知制度ですと銀行側に不都合が生じます。

不都合とは、事前通知制度が「書類の発行日」から2週間以内に返送しないとならない、ということに関わっています。もし書類が2週間を過ぎて登記所へ到着した場合、期限切れとなり所有権移転の登記申請が却下されます。所有権移転が行われないため、同時に行った抵当権設定の申請も当然却下されます。

所有権移転と抵当権設定の登記を同時に行おうとして、登記が却下されてしまう事例の図表

不動産取引では、売買契約時に売買代金を支払うのが普通なので、申請が却下されたこの時すでに銀行は買主に融資をしています。抵当権設定が却下になったので、その債権は無担保債権となり返済が滞っても担保がない!と銀行にとって大変マズイ事態になってしまいます。

その他別のパターンもあります。買主が契約時に代金を支払ったのに、事前通知の書類が提出されずに売主が他の人と契約をし、そちらでは通常通り登記申請を行ったとしたら?最初の買主がお金を払ったのに、土地が後から来た買主のものになってしまいます(当然売主は罪に問われますが)。

権利証紛失時、不動産売買取引で最も使われているのがこの制度

上記の通り色々な不都合があるので、売主が住宅ローンを完済した時の抵当権抹消登記など単純な登記以外は基本的に事前通知制度ではなく、「資格者代理人」による本人確認情報の提供という制度を使います。

1)売主が有資格者(弁護士・司法書士・土地家屋調査士)と面談をします。
2)有資格者による本人かどうか・所有者であるか・売却の意志があるか?の確認が行われます。
3)有資格者がその情報を法務局へ提供することで事前通知制度を省略できます。

この場合の有資格者へ支払う報酬は、3~5万円が一般的です。

3.公証人による認証

公証役場へ行く手間があるのであまり利用されていない

有資格者のほか、公証人による本人確認でも事前通知制度を省略できます。

手続きは公証役場で行います。
○全国公証役場所在地一覧 http://www.koshonin.gr.jp/sho.html

必要なもの:印鑑証明書・実印・身分証明書・認証文を付ける委任状※1・手数料(3,500円)

※1認証文を付ける委任状:登記の際には司法書士に登記申請委任状を書きます。その委任状を事前に用意しておき公証役場へ持参し、認証文を公証人に付けてもらいます。

・借入金残高証明書または返済予定表の紛失

借入銀行で再発行ができます。銀行によっては手続き後郵送してくれるところもあります。

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