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失敗しない不動産業者の選び方【仲介手数料の相場】計算方法・値引きは可能?

仲介手数料の相場と計算方法

仲介手数料とは、土地や家などの不動産売買のとき、不動産屋に手数料として支払うお金のことです。(賃貸アパートやマンションの入居時などに払う手数料も仲介手数料といいます)

仲介手数料の仕組み 解説図

▲買主・売主共に担当不動産業者がいる場合の図。買主も同じ不動産屋が見つけた場合は、買主側からも仲介手数料を受け取れる

仲介手数料の早見表

不動産屋に支払う仲介手数料早見表(上限額)
売買価格 仲介手数料
500万円 226,800円
1000万円 388,800円
1500万円 550,800円
2000万円 712,800円
2500万円 874,800円
3000万円 1,036,800円
4000万円 1,360,800円
5000万円 1,684,800円
6000万円 2,008,800円
7000万円 2,332,800円
8000万円 2,656,800円
9000万円 2,980,800円
1億円 3,304,800円

仲介手数料の計算方法

国土交通省告示第百七十二号(最終改正平成26年2月28日)「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

国が定める仲介手数料の上限(平成24年4月1日施行)
売買価格(税込) 仲介手数料の金額
200万円以下の金額 5%+消費税8%
200万円を超え400万円以下の金額 4%+消費税8%
400万円を超える金額 3%+消費税8%

「上限」なので、ここまでの金額の範囲であれば仲介手数料を受け取って良いことになります。

事例 3,000万円の土地を売買したときの仲介手数料

上限が3段階に分かれているので、A・B・Cの3つの部分をそれぞれ計算し、3つを合計し消費税を足した額が仲介手数料の上限額です。

3,000万円の土地売買取引での仲介手数料計算方法 解説図

ただ、いちいち3つに分けて計算するのは大変ですしミスも有り得ます。そこで400万円を超える不動産売買の場合は、簡易計算式を利用して計算します。

400万円を超える土地・家など不動産売買の際の簡易計算式

もっと簡単に計算できます

仲介手数料かんたんな計算式
仲介手数料 =( 売買価格×3% )+ 6万円 + 消費税8%

上記3,000万円の物件で当てはめて考えてみると・・・
(3,000万円×3%)+6万円+消費税8%=103.68万円 確かに3つに分けて計算した答えと同じになりますね!

この他、消費税8%を組み込んだ計算式もあります
仲介手数料 =( 売買価格×3.24% )+ 6万4,800円

同じく3,000万円の物件を当てはめて計算します。
(3,000万円×3.24%)+6万4,800円=103.68万円 こちらも同じ答えが出ました。

簡易計算式の「6万円」ってどこから出てきたの?

簡易計算式の6万円より前の部分、「( 売買価格×3% )」に注目してみましょう。この「3%」というのは、上記「国が定める仲介手数料の上限」表の中の、“400万円を超える金額”部分の計算に使用する率です。

簡易計算式の「3%」は、400万円を超える金額部分の計算に使う率

でも、本当は200万円以下の部分は5%、200万超~400万円以下部分は4%で計算しなければいけません。このままの計算式では安くなってしまいます。

そこで本来の5%、4%で計算した数字を出してみると・・・。

なぜ仲介手数料の簡易計算式で「6万円」が出てくるか?説明の図

3%で計算した時との差額は、4万円+2万円=6万円です。6万円を足すのは、この差額を埋める意味でのことという訳です。もうひとつの8%の消費税を組み込んだ式では64,800円を足していますが、これは6万円+消費税8%の金額です。

実際みんないくら払ってる?仲介手数料の相場

上記の式で出る金額が、不動産業者が受け取れる仲介手数料の“上限額”となっているわけですが、実際仲介手数料っていくら取られるのでしょうか。

上限一杯となることがほとんど

「上限」ということを知らされず、
当たり前に上限一杯支払っている

一般的に、仲介手数料の上限一杯まで請求する不動産屋がほとんどです。実際、不動産取引を行った方の仲介手数料を見てみると・・・

Aさんの場合:中古マンションの売却、売買取引価格 790万円
仲介手数料上限額 (790万円×3%)+6万円+消費税=320,760円
実際支払った仲介手数料 約30万円
Bさんの場合:中古住宅の売却、売買取引価格 2,150万円
仲介手数料上限額 (2,150万円×3%)+6万円+消費税=76.14万円
実際支払った仲介手数料 約70万円
Cさんの場合:土地の売却、売買取引価格 2,700万円
仲介手数料上限額 (2,700万円×3%)+6万円+消費税=93.96万円
実際支払った仲介手数料 約40万円

Cさんだけは仲介手数料を半額にしてもらっていますが、Aさん、Bさんはしっかり上限一杯支払っています。

Cさんの場合は事情があり、90坪の土地を売却する予定が、30坪・60坪と切り分けて売ることになってしまいました。その為、1度目の30坪土地を売却した際には仲介手数料上限一杯まで支払い、2度目の60坪土地を売却した際は仲介手数料を半額にするということで話がまとまったそうです。

元々不動産屋が知り合いだったり、Cさんのように特別の場合を除き、普通は仲介手数料は満額支払うことが殆どです(買主・売主両方から仲介手数料がとれる場合に、買う側は手数料を無料にしている不動産屋もあります)。

仲介手数料半額キャンペーン

とはいえ、仲介手数料は「上限までならいくらでも良い」とされているため、不動産屋はお客さんを呼び込むため、期間限定で仲介手数料を半額にするキャンペーンをやっていたりします。

仲介手数料は取引価格が1,000万円であれば約39万円、3,000万円で100万円超、6,000万円で200万円超・・・という不動産売買にかかる費用の中でも高額な出費です。売却を急いでいないときは仲介手数料半額の期間を狙って契約すると手元に残る現金がかなり増えることになります。

値引きはできる?

仲介手数料の計算式で出る数字は、仲介手数料の「上限」です。ですが不動産業者は、「上限」という説明はしません。当たり前かのように、上限一杯の値段が明細書に記載されています。

例えば3,000万円の物件の売買取引では、仲介手数料上限は103.68万円。0~103.68万円の間であれば本来仲介手数料はいくらでも良いのです。応じてくれるくれないは別として、金額が大きいので仲介手数料の値引き交渉はするべきです。

ダメ元でも値引き交渉をしてみる価値はあります

売却したい土地が人気物件であればどこの会社も契約を取りたいはずなので、「仲介手数料を少し下げてくれたら契約する」と交渉するのもひとつの手です。半額まで大きな値引きは期待できないとしても、元々の金額が大きいので数万円単位での値下げに応じてくれる不動産業者が見つかる可能性もあります。

仲介手数料が無料・半額、など値引きをしている不動産仲介業者について詳しくはこちら
仲介手数料は値引きできる?無料・半額の不動産屋を比較しました

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