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不動産売却と相続手続き【相続の手続き】流れ・スケジュールと期限

相続手続きのスケジュールまとめ

突然の相続、まず何からすれば良いのか。
流れをまとめました。

相続手続きの概要と流れ、それぞれの期限をわかりやすくまとめました。

・手続きが面倒
・期限が迫っているので専門家へ任せたい
・相続のことがよくわからない

上記のかたはこちら
相続、誰に相談する?相談窓口早見表とかかる費用

不動産相続の流れ

不動産を相続したときの流れ解説図(遺言調査から相続税申告まで)

遺言調査(捜索)・遺言書の検認

遺言があるかないかによって、その後の相続の手続きが変わってきます。

遺言の存在を故人より聞かされていなくても、実は遺言があった!ということは珍しくありません。遺言がある場合、原則として遺言の内容に従い手続きを進めていく必要があります

遺言の有無によって手続きがかわるので、ひとまず遺言書があるかどうか捜索します

一般的に、遺言には財産を相続させたい人、相続させたい割合・金額が記載されています(家は長男、貯金は次男、など)。

遺言の捜索箇所
  • 自宅
  • 病院
  • 入所施設
  • 金庫・貸金庫
遺言検索システム

生前に公正証書遺言が残されている場合、公証役場に原本が保管されています。

■遺言検索の方法
手続き 最寄りの公証役場
手続きできる人 相続人・相続人の代理人
必要なもの ・相続人であることが確認できる戸籍謄本
・本人確認書類(印鑑証明書、実印等)
・委任状(代理人の場合)
費用 検索は無料。
閲覧:1回200円、謄本1枚250円
公正証書遺言以外の遺言があった場合→「検認」手続きが必要

遺言書の偽造や変造を防止する目的で、公正証書遺言の形式以外の遺言書を使用して相続を行う場合は、家庭裁判所にその遺言を提出し検認の手続きをする必要があります。

家庭裁判所に遺言書を提出し、検認してもらいます。
封が閉じられた遺言書は開封しないように注意しましょう

■遺言書の検認手続きの方法
申立人 ・遺言書の保管者
・遺言書を発見した相続人
申立先 家庭裁判所(遺言者の最後の住所地)
必要なもの ・申立書
・遺言者との相続関係を証する戸籍謄本(除籍・改製原戸籍)
・相続人全員の戸籍謄本
費用 ・収入印紙800円
・連絡用の郵便切手

相続人(戸籍)調査

戸籍から正確な相続人を把握しましょう

相続手続きを行うには、相続人と相続関係を特定させる必要があります。
※公正証書遺言の形式で遺言書が見つかった場合は、他に相続人がいないことまで戸籍で証明する必要はありません。

戸籍を取得すると、出生や婚姻、死亡など戸籍に記載されている人の身分事項(名前、出生地や生年月日等)が確認できます。

戸籍を確認したら想定外の相続人が見つかる、ということも有り得ます。その場合、想定外の相続人を無視して手続きを進めることはできないので、連絡をとり状況を説明し、相続手続きに協力してもらう必要があります。

■戸籍謄本の取得方法
申請できる人 ・本人 ・配偶者 ・直系血族
・代理人(委任状が必要)
申請窓口 本籍がある(あった)市区町村役場
※郵送での取得もできます
費用 ・除籍謄本、改製原戸籍謄本 1通750円
・戸籍謄本 1通450円
※市区町村により異なる
必要なもの ・申請書(窓口でもらえます)
・身分証明書
・委任状(代理人の場合)

戸籍は転籍や婚姻により新しくつくられるものなので、その際に抹消された情報は新しい戸籍には記載されません。

相続手続きのためには故人の一生分の戸籍を遡ってすべて取得し、相続人がほかにいないことの確認をする必要があります

相続人と法定相続分

相続が発生したとき、法律で定められた相続人となる者は下記の図のとおりです。

法定相続人の範囲解説図 第1順位・第2順位・第3順位

相続を放棄した場合は、オレンジで記した矢印に従って相続権が移動していきます

第1順位 子ども → 子どもが亡くなっている場合孫 → 子ども・孫が亡くなっている場合ひ孫
第2順位 死去した本人の父・母 → 父母の両方が亡くなっている場合祖父母
第3順位 死去した本人の兄弟姉妹 → 兄弟姉妹が亡くなっている場合おい・めい(兄弟姉妹の子)
■法定相続分
配偶者と子ども 【配偶者】1/2 【子ども】1/2
配偶者と直系尊属(父母や祖父母) 【配偶者】2/3 【直系尊属】1/3
配偶者と兄弟姉妹 【配偶者】3/4 【兄弟姉妹】1/4
配偶者がいない場合 子どもが全額相続。子ども2人のとき→1/2ずつ、3人の時→1/3ずつ

子がいる場合、子がいなくて親がいる場合、子も親もいない場合・・・など状況により法定相続分の割合が変化します。

財産(遺産)調査

遺産を調査し、相続財産全体を把握します

自宅の引き出しや棚、金庫など大切なものが保管してありそうな場所を探し、相続財産の資料を探します。

相続財産はプラスの財産だけでなく、債券・負債などマイナスの財産も含まれます。

財産の資料となるもの
  • 通帳、カード
  • 登記簿謄本、不動産の売買契約書
  • 株券
  • 借用書、請求書(マイナスの財産)

不動産の場合、固定資産税の納税通知書や登記済権利証、購入時の売買契約書から住所や家屋番号を調べます。

その後、法務局で不動産の登記事項証明書を取得すれば不動産の権利関係が特定できます。

■不動産登記事項証明書の取得方法
申請窓口 法務局(全国どこでも取得可能)
郵送でも請求できます
取得できる人 誰でも取得できる
必要なもの 申請書
費用 1通600円
不動産の詳細が不明な場合は名寄帳(なよせちょう)を取得

名寄帳とは、その人が持っている不動産の一覧表のことです。

不動産の詳細がわからないときは、名寄帳を見れば同一市区町村内にある故人の不動産一覧が確認できます。

■名寄帳の閲覧方法
取得場所 市区町村役場(東京23区は都税事務所)
取得できる人 ・所有者本人
・相続人
必要なもの ・申請書
・本人との関係を証する資料
・身分証明書

相続放棄・限定承認

相続するか、放棄するかを検討します

相続財産の全体を把握できたら、相続するか放棄するか決めます。

相続放棄をすると「相続人ではない者」とみなされ、相続財産を受け取る権利を失います。

相続放棄

プラスの財産よりマイナスの財産のほうが多い場合、相続放棄が選択できます。相続放棄は手続きの期限が定められていて、相続の発生した日から3か月以内に手続きが必要です

■相続放棄の方法
手続きの場所 家庭裁判所(被相続人の最後の住所地)
期間 相続の開始があったことを知ったときから3か月以内
必要なもの ・申述書 ・被相続人の住民票の除票or戸籍の除票
・申述人の戸籍謄本
・相続関係を証する書類(戸籍・除籍・改製原戸籍謄本等)
費用 ・収入印紙800円
・連絡用の郵便切手
限定承認

プラスの相続財産の範囲内でマイナスの財産を相続することを「限定承認」といいます。

相続人全員の共同でなければ限定承認の手続きはできず、相続の開始があったことを知った日から3か月以内の手続きが必要です。

■限定承認の方法
申述人 相続人全員が共同して行う
手続きの場所 家庭裁判所(被相続人の最後の住所地)
期間 相続の開始があったことを知ったときから3か月以内
必要なもの ・申述書 ・被相続人の住民票の除票or戸籍の除票
・申述人全員の戸籍謄本
・相続関係を証する書類(戸籍・除籍・改製原戸籍謄本等)
費用 ・収入印紙800円
・連絡用の郵便切手

遺産分割協議

遺言がある場合はそれに沿って遺産を分けますが、遺言がない場合は相続人全員で協議をし財産の分け方を決めます

必ず相続人全員で協議をする必要があり、一人でも欠ければその遺産分割協議は無効となります。

相続人が未成年者の場合は親権者、特別代理人、成年後見人が本人の代わりに遺産分割行儀を行います。

代表的な遺産分割方法

一般的な財産の分け方は下記のような方法があります。

1.遺産の種類によって分ける

遺産分割の方法1「遺産の種類によって分ける」の解説図

2.不動産を売却して現金を分ける

遺産分割の方法2「不動産を売却して現金を分ける」の解説図

3.ひとりが不動産を相続し、代償として他の相続人に現金を支払う

遺産分割の方法3「ひとりが不動産を相続し、代償金を支払う」の解説図

名義変更

相続に伴う名義変更や払い戻し、解約などの手続き先をまとめました。

■名義変更の手続き先
1.預貯金・貸金庫 銀行などの金融機関
2.株式・債権 証券会社
3.生命保険 保険会社
4.自動車・バイク 陸運局
5.不動産(土地、家) 法務局
1.預貯金・貸金庫

相続が発生したら、すみやかに金融機関へ相続発生の事実を連絡します。

連絡後は口座が凍結され、入金・出金ができなくなります。自動口座振替で支払いを行っているものについては、別の支払い方法に切り替えます。

相続人が高齢で窓口に行けないなどの場合、委任状があれば代理人が手続きを行うことができます

■相続に伴う預貯金の名義変更手続き
手続き先 銀行などの金融機関
必要なもの ・手続きを行う者の身分証明書
・通帳、キャッシュカード
・貸金庫のカギ 等

【遺言がない場合】
・相続届 ・相続関係を証する戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・遺産分割協議書

【遺言がある場合】
・相続届 ・遺言書
・相続関係を証する戸籍謄本
・払戻を受ける者の印鑑証明書

金融機関ごとに所定の相続届があります。ゆうちょ銀行の場合は「相続確認票」で手続きを行います。

2.株式・債権

株式などの有価証券の相続手続きは、まず証券会社へ連絡し取引内容の確認を行います。

相続には相続人名義の管理口座が必要です。株式の管理口座がない場合は開設します。
※株式を売却したい場合でも、いったん管理口座を用意する必要があります。

■相続に伴う株式の名義変更手続き
手続き先 証券会社
必要なもの ・手続きを行う者の身分証明書
・相続人名義の管理口座
・遺産分割協議書
・相続届 ・印鑑証明書 ・戸籍謄本 等

故人が自社株を保有していた場合は、会社関係者へ連絡をします。事業継承や株式の清算は会社の顧問税理士に相談をします。

3.生命保険

生命保険は故人の死亡に伴い保険金の受け取りが発生するものがあります。

保険金の受取人が誰になっているかで、保険金が相続財産になるかどうかを判断します。

・保険金の受取人が指定されている場合→その受取人が単独で手続きできる
・受取人が故人の場合→相続財産となる(受け取りには他の相続人との協議が必要)

また、指定されている受取人が既に死亡している場合は、原則として受取人の相続人が保険金を受け取ることができます。

4.自動車・バイク

車はその後廃車にする場合や売却する場合でも、いったん相続人の名義にする必要があります。

■相続に伴う自動車の名義変更手続き
提出先 陸運局
必要なもの ・申請書 ・戸籍謄本
・車検証
・手数料納付書 ・自動車税申告書
・遺産分割協議書 ・車庫証明書
費用 500円

原付や小型二輪の場合、原付は市区町村役場、小型二輪は陸運局で廃車手続きを行い、その後相続人名義で新たに登録手続きを行います。自転車は相続人が改めて防犯登録をします。

5.不動産

不動産を相続したとき、売却する場合でもいったん相続人の名義に変更する必要があります。

法務局へ登記申請書を提出することで、不動産の名義変更ができます。

■不動産の名義変更(所有権移転登記申請)方法
提出先 法務局(不動産の所在地)
必要なもの ・申請書 ・戸籍謄本
・住民票の写し ・遺言
・遺産分割協議書 ・印鑑証明 等
費用 登録免許税(課税価格の0.4%)

登記申請書には課税価格を記載する必要がありますし、遺産分割協議書の添付、戸籍や除籍、改製原戸籍謄本の原本を還付してもらうには相続関係説明図の添付も必要になります。

さらに遺言がある場合の添付書類はまた別になります。手続き内容が複雑なので、相続による不動産の所有権移転登記申請は専門家(司法書士)に任せると安心です。

相続税申告

相続財産が一定の額を超える場合、相続税がかかります

相続した財産には相続税がかかりますが、様々な控除が使えます。この控除後の金額に相続税がかかります。

不動産を相続した時の税金についてはこちら
【不動産を相続した場合の税金】相続税の計算方法と対策

相続税法改正により、これまで課税の対象とならなかった相続も納税が必要になりました

相続税は控除額が高額なことから、これまで相続税は富裕層のみにかかる税金、というイメージでした。

それが平成27年1月1日に相続税法が改正され、控除額が減額されました

この法改正により、相続税がかかる家庭が増加。地価の高い都心部の不動産を相続すると大きな税金が圧し掛かる、という自体が発生しています。

相続税を支払うだけの現金での遺産がなければ、不動産を相続することもできません。その場合売却して相続税を支払う、という選択をせざるを得ません。

売却するか相続税を支払うか、10か月以内に決めなくてはいけない

相続税の申告・支払い期限は相続が発生した日から10か月以内。この間にどうするのか決める必要があります。

詳しくはこちらにまとめました。
土地・家・マンション等の不動産、売却・贈与・相続 どれが得なのか?
相続税が払えないとき~相続した不動産を売却して納税する

そもそも申告が必要なのかわからない、申告の仕方がわからない、という場合は相続に詳しい専門家へ相談しましょう。
相続、誰に相談する?相談窓口早見表とかかる費用

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