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仲介手数料無料のからくりと業者の徹底検証

不動産を売却するとき、想定していた以上に高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料は上限までならいくらに設定しても良いことになっていて、例えば3,000万円の物件では1,036,800円もの仲介手数料が発生します。

そんな中、不動産の売買価格が高額な都市部においてこの仲介手数料を半額や無料に割引きする不動産業者が増えています。

このページでは「なぜ高額な仲介手数料を無料にできるのか」ということに加えて、実際仲介手数料を無料・半額にしている不動産仲介業者を地域別に掲載しています。

本来の仲介手数料の金額

土地や家などの不動産を売買する際、不動産仲介業者へ支払う「仲介手数料」。この仲介手数料の金額は、上限を下記のとおり国が定めています。

仲介手数料　＝（　売買価格×3％　）＋　6万円　＋　消費税8％

※売買価格から算出した仲介手数料上限の早見表はこちら

大抵の不動産仲介業者は割引をしておらず、上限いっぱいの金額を支払うのが一般的です。

仲介業者からは「上限額」という説明も一切ないため、売り手・買い手共にそういうものだと思い、当たり前に支払われているのが仲介手数料の現状です。

ではその一方で、仲介手数料を無料にしている不動産屋はなぜそのような事ができるのでしょうか。

仲介手数料が無料・半額になる不動産屋のからくり

一般的な仲介手数料の仕組みは下記の図の通りです。

不動産仲介業者が2つ間に入っていて、売主・買主共にそれぞれの不動産業者へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料が無料や割引になるケースは4種類あります。

前提として、不動産仲介業者は仲介手数料がないと利益が出ないため、売主・買主の両方とも仲介手数料が無料になるということはありません。

売主が無料の時は買主が、買主が無料の時は売主が仲介手数料を負担している、ということです。

• 1.買主だけ仲介手数料を無料or割引しているケース
• 2.買主だけでなく、売り主も仲介手数料が割引になるケース
• 3.新築購入時、買主の仲介手数料が無料or割引になるケース
• 4.買主が業者のため、売り主の仲介手数料が割引になるケース

1.買主だけ仲介手数料を無料or割引しているケース

売主の仲介手数料の割引は無く、買主だけ仲介手数料が無料や半額になるケース。

図を見ると、間に不動産屋が1つしか入っていないことに気付くと思います。

これは売手も買手も1つの不動産業者が見つけた場合に起こり得るケースなのですが、売主から仲介手数料をもらえるので、買主側からの仲介手数料を無料や割引にしても利益が出ます。

買手の仲介手数料を割り引くことで買主は物件が購入しやすくなります。

2.買主だけでなく、売主も仲介手数料が割引になるケース

仲介業者が1つのとき

仲介業者が2つのとき

買主だけではなく、売主も割引きになるケース。

仲介手数料を一切無料にしてしまうと不動産屋の利益が出ないので、無料ではなく半額や「15万円引き」「○％割引」というケースが多いです。

3.新築購入時、買主の仲介手数料が無料or割引になるケース

新築住宅は売主が業者なので、仲介業者は必ず手数料がもらえます。

手数料が無料だと買い手が購入しやすいため、新築購入の場合のみに限り仲介手数料を無料・割引にしている不動産屋は多いです。

4.買主が業者のため、売り主の仲介手数料が割引になるケース

これも3のケースと同じで、買主が業者だと仲介業者は必ず手数料がもらえます。

その場合、売り主の仲介手数料が無料・割引になるケースがあります。

実際に仲介手数料、いくら払いましたか？

不動産の売却経験のある11人に、仲介手数料をいくら払ったのか聞いてみました。

ケース①

売却不動産	マンション
売却金額	1,001～2,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	金額の交渉はできましたが、担当の方が非常に一生懸命やってくれたため、その報酬は支払って然るべきだと思いお支払いをしました。

class=ケース②

売却不動産	土地と家
売却金額	501～1,000万円
支払った仲介手数料	20万円
コメント	業者側から指定された額を支払いました。

ケース③

売却不動産	マンション
売却金額	3,001～4,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	仲介業者の選定には、いくつかの業者に声をかけて仲介の方法や取り組み方、考え方を聞いて選んだ。が、仲介手数料については交渉の余地があるとは思っていなかった。業者サイドからは、手数料はこれこれで、法定？ですと言われた。ネットで手数料金額の確認話しそうなのかと思って決めてしまった。知らなくて残念である。

ケース④

売却不動産	マンション
売却金額	501～1,000万円
支払った仲介手数料	上限金額の半額
コメント	業者から指定されました。

ケース⑤

売却不動産	マンション
売却金額	1,001～2,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	業者から言われた金額です。交渉で割引するという考えは全くありませんでした。 というか、交渉できることすら知りませんでした。

ケース⑥

売却不動産	土地と家
売却金額	2,001～3,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	不動産屋から言われるままでした。

ケース⑦

売却不動産	マンション
売却金額	501～1,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	不動産業者から売却依頼の契約をする時に提示されました。いくつかの業者に売却見積もりしましたが、どこも同じ計算方法だったのであまり疑問に感じませんでした。

ケース⑧

売却不動産	土地のみ
売却金額	～500万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	交渉により値下げの可能性はありましたが、田舎の土地だったためなかなか買い手が付きませんでした。しばらくしてから不動産会社の方で買い手を見つけてくれたため、上限いっぱいの手数料を支払うことにしました。売却価格が低かったので手数料も微々たるものでした。

ケース⑨

売却不動産	マンション
売却金額	501～1,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	それが決まりで、これ以上はお客様に請求できない」という説明を受けたので納得して支払った。

ケース⑩

売却不動産	土地と家
売却金額	1,001～2,000万円
支払った仲介手数料	無料
コメント	不動産屋が友人だったため、無料になりました。

ケース⑪

売却不動産	土地と家
売却金額	1,001～2,000万円
支払った仲介手数料	上限MAXの額 （（売買価格×3％）＋6万円＋消費税8％）
コメント	不動産業者より、この手数料は決まっているものと言われたため。割引される場合があるとは思っていませんでした。

【アンケートのまとめ】上限いっぱい払っている人がほとんど

売主側の仲介手数料を無料・割引にする不動産仲介業者は多くはありません。

それはアンケート結果からも分かる通り、「仲介手数料は上限額だ」ということがあまり顧客に知られていないからです。知らないので交渉する人もほとんどいません。

では交渉すれば下がるのか？というと、やはり不動産屋も利益がないと営業していけないので、自分のケースを理解せずに極端な値下げ交渉をすることは避けたほうが良いです。

仲介手数料の値引きを打ち出していない不動産屋に値下げ交渉をするときは、

「買主からも仲介手数料がもらえるからこちらは下がりそうだな」
「売却価格が高額だから割引してもらえそうだな」
「買ってくれるのは業者だから値下げ交渉の余地があるな」

・・・というように、状況を見て判断し交渉するようにしましょう。

仲介手数料を割引・無料にしている不動産業者の比較【地域別】

仲介手数料が無料や割引になるケースが4種類あることは上記で解説しましたが、土地や家などの不動産を売却したい場合、3.のケースを採用している不動産仲介業者は全くメリットがありません。

1.は一見売主にはメリットが無いように見えますが、仲介手数料無料、ということにより買主が不動産を購入しやすくなります。

ここでは

1.買主だけ仲介手数料を無料or割引しているケース
2.買主だけでなく、売り主も仲介手数料が割引になるケース

上記を採用している不動産業者を地域ごとに調べ、まとめました。

東京

不動産業者名	会社所在地	仲介手数料
		売主	買主
不動産流通システムレッズ	東京都千代田区	すべて割引・最大無料	すべて割引・最大無料
株式会社リアル	東京都港区	かかる	半額・最大無料
株式会社アーバンリアルネット	東京都立川市	かかる	最大無料
コーラル株式会社	東京都江東区・港区	女性：定額30万円 1.5％～2％・最大無料	1.5％・最大無料
アリーナコーポレーション	東京都品川区	かかる	無料＋50％ キャッシュバック

大阪

不動産業者名	会社所在地	仲介手数料
		売主	買主
アース不動産	大阪府大阪市西区	最大無料	最大無料
株式会社ベルジュホーム	奈良県大和郡山市	30％割引	30万円・最大無料
株式会社オーケー不動産	大阪府大阪市鶴見区	かかる	半額・最大無料
ハピスモ！ゼロ	大阪府大阪市北区	かかる	無料
ハーフリー	東京都品川区	かかる	半額・最大無料

名古屋

不動産業者名	会社所在地	仲介手数料
		売主	買主
RE住むスタジオ	愛知県名古屋市中区	かかる	無料会員登録で30％割引
laCASA ESTATE	愛知県名古屋市中区	15万円割引or15％割引	15万円割引or15％割引

福岡

不動産業者名	会社所在地	仲介手数料
		売主	買主
福岡市不動産売却ネット	福岡市南区	半額・最大無料	半額
福岡マンション売却ドットコム	福岡市中央区	半額	不明
福岡不動産売買専門～e-net～	福岡市城南区	30-50％割引	不明

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