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4. 相続不動産、鑑定料は誰が負担する？評価方法と費用

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相続が発生したとき、亡くなった方（被相続人）がもっていた財産は”相続財産”として、相続人へ引き継がれることになります。

これが現金だと価値もはっきりしていて分かりやすいのですが、家や土地・マンションなどの不動産については価格の評価判定が難しく、揉め事のひとつとなることも。

相続した不動産の価格を知りたいけど、どうやって不動産の価格は評価されるの？
他の相続人が言う不動産の価格が信用できない！
評価にかかる費用は誰が負担するの？

算出された不動産の価格によって「それならほしい！」と言い出す相続人がいたり、「信用できない」と言い出す人がいたり…
逆に「それだったら譲る」と話がまとまる場合もありますが、相続財産の中の不動産はトラブルの原因になりやすいです。

このページでは、相続不動産の評価方法とかかる費用、鑑定費用はどこから出すべきか？を解説しています。

相続した家・土地・マンションなど 不動産の評価方法

不動産は現預金と違って、「誰が見ても同じ価値評価となる」ことはなく、人によってどれだけの価値を見出すかは違いがでてきます。

ただ、相続不動産の場合は相続人同士で財産をわけなければいけないので、一定の価値をきちんと算出しないと話が進みません。

相続人全員が納得できるような方法で不動産の価額を判定して、分け方の着地点を見つけるには2つの方法があります。

　

評価方法１．相続人同士の同意で決定する方法

固定資産税評価額や路線価、公示価格をもとに相続人同士で話し合って、相続不動産の評価額を決定します。

お金はかからず調べられるので、相続人同士の納得が得られるのであればこの方法が1番良いです。

ただ不動産の価値の判定など普通の人はしたことがないので、

「信用できない」「もっと価値があるのでは？」「もしかしたら安く言っているのでは」…
と揉め事に発展しそうなときは、もう1つの方法「鑑定士に評価してもらう」を考えていきましょう。

【不動産の価額を判断する際の参考指標】

■固定資産税評価額

毎年不動産の所有者に届きます。税金の徴収の為に作られているものなので、多くの場合市場価値よりは低額の評価となります。 手元にない場合は役所で固定資産課税台帳を見る or 固定資産評価証明書を再度発行してもらう

■路線価

路線価も税金の徴収のために設定されているもので、国（国税庁）の所管です。 通常は市場価値よりも低額で評価され、固定資産税評価額よりは若干ですが高めの評価になります。 各地の税務署で閲覧することができるほか、国税庁のサイトで確認することができます。

■公示価格と基準地価格

公示価格は国土交通省が所管する指標で、公共事業用の土地の取得や一般の土地取引の指標などに利用されます。 固定資産税評価額や路線価よりは市場価格に近くなる傾向がありますが、必ずしも時価とリンクするものではありません。 市区町村役場で閲覧できるほか、国土交通省のサイトで確認することができます。

不動産の価格を算出したことがない人がほとんどだと思いますので、記された記号や数字が何を意味しているのか？情報の読み取りがなかなか難しい場合は、「今売却したらこの不動産はいくらになるのか？」を査定してもらうのもひとつの手です。

【不動産の価額を判断する際の参考指標】

■不動産業者に査定してもらう

その不動産を市場で売却する場合に、どのくらいの値段であれば買い手が付くか？という見方で不動産業者が査定を行い、算出される価格を参考にします。 ※業者によって数字はかなり開きが出ることもあるので、不動産業者の査定額を遺産分割協議に使う場合はできるだけ多くの業者に査定してもらうようにします。 複数の不動産業者に連絡をとり査定してもらう、不動産一括査定サイトを利用する

相続人間で不動産の評価額を決める場合、上記のような指標を組み合わせて最終的な落としどころを探していきます。

これで円満に解決できればよいのですが、信頼できる利害関係の無い第三者的目線での評価でないと納得できない事情があれば、「不動産鑑定士」という専門家に評価を依頼する方法もあります。

　

評価方法２．鑑定士に評価してもらう方法・かかる費用

不動産鑑定士は専門職としての国家資格者であり、不動産業者とは異なります。

報酬は発生してしまいますが、不動産業者のような利害関係があるわけではなく、専門職として高度な鑑定手法によって該当不動産を評価してくれます。

【不動産鑑定士はどのような評価をするの？】

取引事例比較法	近隣での同じような物件の取引を参考にする
原価法	その物件を市場で調達するとしたらいくらくらいかかるのかという観点で見る
収益還元法	その物件が将来的に生み出す収益金などの価値から評価する

不動産鑑定士は、上記のような複数の目線から当該不動産を評価します。

不動産の鑑定費用

不動産の評価額	不動産鑑定料
～1,000万円	約18万円
～1,500万円	約20万円
～3,000万円	約27万円
～5,000万円	約32万円
～6,000万円	約35万円
～8,000万円	約40万円

不動産の価格が高くなればなるほど、不動産鑑定料も高くなります。
（鑑定価額が上がれば上がるほど、不動産鑑定士の責任の度合いが高くなるため）

一般的な居住用の物件でも数十万円費用がかかってきますが、各相続人を納得させるためには第三者の「専門家による評価」は非常に有効な材料となります。

不動産鑑定士への鑑定費用はどこから出すか

不動産鑑定士に鑑定を依頼すると一般的な住居であっても数十万円の費用がかかってしまうので、誰がその費用を負担するべきなのか？と相続人同士揉めてしまうことも。

鑑定料の負担はケースごとに異なりますが、そもそもこれは相続不動産をきちんと遺産分割するための鑑定ということを思い出し、落ち着いて対処しましょう。

ケース1.公平に費用を出し合う

相続人間で「公平な価値を判定してもらおう」という合意をして、その総意によって不動産鑑定士に依頼するようなケースでは、各人が公平に費用を出し合うのが一般的です。

ケース2.鑑定を依頼したい人が支払う

協議で遺産分割の交渉がまとまっているにもかかわらず、たった1人の相続人が納得せず「きちんと不動産鑑定士へ依頼して評価してもらいたい」と希望をしているときは、鑑定を依頼したいその人が鑑定料を負担するケースもあります。

ケース3.予納し、あとで精算する

遺産分割調停など裁判所が関与する交渉となっている場合で不動産鑑定士に依頼をする場合、その費用は事前に裁判所に「予納」する形で納めることになっています。

その際、相続人全員が納得すれば公平に予納額を出し合うこともできますが、予納額を支払うことを拒否する相続人が出てくることも考えられます。

そんなときは一部の相続人が一時的に予納額の負担を強いられることになりますが、最終的には各自の相続分に従って清算するようにあとで調整されます。

評価時点はいつ？

「不動産の価値は一定ではなく変動する」ということが、さらに揉める原因・評価をしにくくする原因ともなっています。

相続不動産の評価は、過去の時点で評価しなければならない理由がある場合（特別受益や寄与分について争いがあるなど）には相続開始時点での評価となりますが、一般的には鑑定を行う時点での評価とされています。