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農地を売却するにはどうしたら良いか

農地は、人々が自給自足の生活を送るため昔から大切にされてきた土地です。

そのため、勝手に売買を行うことは農地法違反となります。通常の土地を売却するときとは全く違い、数々の制限が設けられています。

農地を売却するには？方法と手続き

農地を売る方法は大きく分けて2つあります。

• １．農地を宅地・雑種地などに転用する
• ２．農地のまま売却する

１．農地を宅地・雑種地などに転用する

農地の種別を変更することを「農地転用」といいます。農地を簡単に宅地などに変更できればすぐに買い手がつくのでは？と思われる方も多いと思います。でも、農地は「農地法」という法律に守られていて、都道府県知事（一部市区町村の場合もあり）の許可を得なければ農地転用は認められません。

農地転用の手続きは、農地を「何に変更してそこに何を建て、どのように使うのか」が決まっていないと行うことはできません。

農地を他の種別地に変えることは思った以上に手続きが面倒で、場合によっては農地転用が許可されない場合もあります。
※農地の面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。
※市街化区域の農地転用手続きについては簡単に行えます。詳しくはこちら

農地転用の許可がおりないもの

• 農用地区域内または集団的農地内にあるもの　→市役所or農業委員会へ電話で確認できます
• 転用資金がない場合　→転用するのには資金がかかります
• 今までに農地法違反を犯したことがある場合　→違反転用・都市計画法違反・建築基準法違反等
• 家を建てる計画が具体化していない場合
• 周辺の農地や用水に重大な支障を及ぼす恐れがあるとき

※農用地区域内の農地転用（農振除外）についてはこちら

権利者の同意を得る必要があるもの

• 財務省や銀行などの抵当権が設定されているもの
• 農地を貸しているもの（使用賃借権や賃借権が設定されているもの）

どこに依頼する？

自分でも申請はできますが、一般的には委任状を用意し不動産仲介業者または行政書士など、代理人に依頼して行ってもらう事がほとんどです。

農地転用は手続きに慣れた人に代行してもらうのが1番で、慣れた業者と慣れていない業者では、許可を持ってきてくれる確率が全く違います。まずは複数の不動産会社へ農地の査定依頼をし、媒介契約を結ぶ前に農地転用の経験はどのくらいあるかどうかを必ず確認しましょう。
→不動産の無料査定はこちらからできます。

農地転用の許可申請手続き

申請に必要な書類

・登記簿謄本	法務局で交付されます。
・土地の位置図	市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示す。
・銀行の残高証明書・融資証明書	転用資金があることの確認のため使用されます。
・土地改良区意見書	土地改良区へ転用決済金を支払うと発行される書類です。
・委任状	申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
・住民票	市町村役場で交付されます。

農地転用後に建物を建てる場合は建物立面図、駐車場に転用する場合は、その駐車場の予定借主署名や車検証、配置図等が必要です。

農地転用手続きの流れ

上記のように通常一か月半～二か月半手続きに時間がかかります。例外として、農用地区域内の農地転用（農振除外）では、除外から許可まで1年以上かかることもあります。

市街化区域の農地転用手続きについて

市街化区域の農地転用に必要なものは、土地の案内図または公図と、登記簿謄本、住民票です。手続きは非常に簡単に済み、届け出たその日～2日後には受理されます。

その後法務局で地目変更の登記が必要です。

農用地区域内の農地転用（農振除外）

農用地区域内の農地は転用できないと農地法で定められているため、転用したい場合は市町村にて「農振除外」の手続きを行う必要があります。

農振除外の手続きは、農用地区域内から該当土地を外す手続きになりますが、転用の理由を見たときに必要性がなかったり、場所が農地の真ん中であったり、周りの農地に支障を及ぼす恐れがある場合は認められません。

農地転用すると税金が上がる点に注意

農地は税金額の優遇がかなり大きいことでも知られています。今まで優遇を受けていた土地でも、農地から宅地や雑種地に変更すればその時点から税率がUPします。

上記式の「評価額」とは固定資産税評価額のことで、農地の評価額＜宅地・雑種地の評価額となり、その差は数十倍～場所によっては数百倍となることもあります。

２．農地のまま売却する

農地転用と同じく、農地をそのまま売買する場合でも数々の制限が設けられています。

農地は売り先が限定される

地目が田・畑・採草放牧地の農地は、売る相手は誰でも良いわけではなく、農家や農業生産法人でなければ売買取引をすることができないことになっています。

また、売る相手である農家が規定の要件を満たしていなければ売却できません（農業を人に頼んで行っていたり、投資目的で購入するなどの相手でも許可されません）。

規定の要件

・必要な機械を持っているか	・従事する人数は適当かどうか
・全ての農地を利用しているか	・常時農業を営んでいるか
・耕作面積が50a以上あるか	など

農地売却の許可申請手続き

農地転用と同じく、自分でも手続きが可能ですが、一般的に仲介不動産業者や行政書士が代行して行うことがほとんどです。その際委任状が必要となります。

申請に必要な書類

・登記簿謄本	法務局で交付されます。
・法人定款の写し	法人に売却する場合必要です。
・組合員、株主名簿	農業生産法人へ売却する場合必要です。
・土地の位置図	市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示す。
・委任状	申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
・住民票	市町村役場で交付されます。
・農家証明書	売り先が農家であることの確認に必要です。

農地売却許可申請手続きの流れ

どこに頼むか？

普通の不動産を売却するときと同様、複数の不動産屋の査定を受け、仲介契約を結び買い手を探します。
関連記事→【不動産売却の流れ】契約取引の注意点

農業委員会の農地あっせんを通して売却する方法もありますが、市町村によっては全く経験が無く希望の値段にならないことがほとんどです。また、農家同士で売買価格に折り合いをつけて取引することも昔はよく行われていましたが、今は農地を増やしたいと考える農家はかなり稀で、ほとんど実現しないでしょう。

まずは不動産仲介業者へ依頼をするようにしましょう。その際、上記「農地転用」をして農地以外の地目に変更してから売却することも視野に入れ、相談をする方が売れやすいと考えられます。
→不動産の無料査定はこちらからできます。

農地を売却する際の相場はいくら？

下記は過去2年間（H24～26）の農地売買取引の中で、「最高金額での売買取引」と「最低金額での売買取引」を47都道府県別にまとめたものです。

平成24年～26年　2年間の農地売買取引状況／国土交通省・土地総合情報システムより

都道府県	2年間の農地 売買取引数	最高額売買取引			最低額売買取引
		市町村	価格	面積	市町村	価格	面積
北海道	3,870件	勇払郡厚真町 字浜厚真	3億円	5,000m2以上	紋別郡遠軽町 社名淵	0.026万円	500m2
青森県	2,230件	八戸市 大字妙	4,500万円	5,000m2以上	東津軽郡外ヶ浜町 字蟹田	0.1万円	240m2
岩手県	1,725件	大船渡市 立根町	8,100万円	4,100m2	胆沢郡金ケ崎町 永栄	0.25万円	140m2
宮城県	1,387件	仙台市宮城野区 田子	1億1,000万円	4,900m2	亘理郡山元町 鷲足	0.5万円	220m2
秋田県	1,656件	南秋田郡大潟村 字方口	1億7,000万円	5,000m2以上	鹿角市 尾去沢	0.16万円	110m2
山形県	2,343件	鶴岡市 覚岸寺	1億2,000万円	5,000m2以上	鶴岡市 小岩川	0.1万円	5,000m²以上
福島県	1,356件	耶麻郡磐梯町 大字更科	7,100万円	5,000m2以上	河沼郡柳津町 大字小椿	0.1万円	115m2
茨城県	1,208件	牛久市 遠山町	6,000万円	3,800m2	久慈郡大子町 大字初原	0.5万円	190m2
栃木県	878件	河内郡上三川町 大字上三川	7,100万円	3,800m2	大田原市 羽田	0.31万円	120m2
群馬県	487件	前橋市 金丸町	8,100万円	5,000m2	安中市 下秋間	0.28万円	145m2
埼玉県	348件	越谷市 相模町	6,600万円	990m2	東松山市 大字宮鼻	2万円	140m2
千葉県	1,147件	山武郡芝山町 大里	1億2,000万円	1,600m2	山武市 埴谷	0.91万円	115m2
東京都	11件	青梅市 今井	2,000万円	4,200m2	西多摩郡奥多摩町 氷川	180万円	830m2
神奈川県	91件	伊勢原市 坪ノ内	7,400万円	2,700m2	小田原市 小台	30万円	1,300m2
新潟県	3,247件	新発田市 大友	6,800万円	5,000m2以上	十日町市 松之山黒倉	0.02万円	440m2
富山県	598件	南砺市 天池	9,600万円	5,000m2以上	富山市 岩稲	0.3万円	170m2
石川県	843件	金沢市 湖南町	4,300万円	5,000m2以上	輪島市 門前町鬼屋	1.1万円	620m2
福井県	579件	越前市 西谷町	5,500万円	5,000m2以上	福井市 味見河内町	0.7万円	220m2
山梨県	180件	山梨市 正徳寺	2,400万円	1,200m2	山梨市 牧丘町西保中	1万円	400m2
長野県	440件	諏訪市 城南	2,000万円	380m2	千曲市 大字雨宮	0.75万円	250m2
岐阜県	1,158件	本巣市 早野	1億3,000万円	5,000m2以上	可児郡御嵩町 井尻	0.15万円	110m2
静岡県	1,428件	富士市 伝法	1億4,000万円	2,700m2	富士宮市 中島町	0.078万円	200m2
愛知県	646件	豊田市 宮口町	1億6,000万円	5,000m2以上	刈谷市 今川町	1万円	350m2
三重県	792件	津市 南河路	3,000万円	660m2	伊賀市 楯岡	0.3万円	350m2
滋賀県	609件	蒲生郡竜王町 大字岡屋	1億9,000万円	5,000m2以上	東近江市 蓼畑町	0.4万円	135m2
京都府	283件	城陽市 久世	5,200万円	2,100m2	南丹市 美山町北	0.1万円	700m2
大阪府	37件	高槻市 梶原	4,700万円	900m2	岸和田市 内畑町	20万円	850m2
兵庫県	700件	加古川市 神野町石守	2,200万円	330m2	三田市 下田中	0.1万円	570m2
奈良県	131件	香芝市 五位堂	6,700万円	1,300m2	御所市 大字森脇	4万円	100m2
和歌山県	107件	西牟婁郡白浜町 十九渕	5,300万円	1,600m2	紀の川市 杉原	3万円	750m2
鳥取県	857件	米子市 博労町	2億6,000万円	5,000m2以上	東伯郡琴浦町 大字八幡	0.86万円	145m2
島根県	985件	安来市 飯島町	5,400万円	2,300m2	大田市 仁摩町馬路	0.44万円	440m2
岡山県	892件	岡山市南区 藤田	1億円	5,000m2以上	岡山市北区 西山内	0.2万円	150m2
広島県	1,028件	福山市 瀬戸町	4,800万円	4,700m2	世羅郡世羅町 大字別迫	0.045万円	510m2
山口県	639件	岩国市 藤生町	4億8,000万円	4,800m2	防府市 大字切畑	0.5万円	1,500m2
徳島県	649件	徳島市 西須賀町	6,100万円	3,700m2	三好市 山城町寺野	0.3万円	155m2
香川県	636件	高松市 屋島中町	4,100万円	1,800m2	東かがわ市 吉田	0.1万円	1,000m2
愛媛県	819件	東温市 下林	1億1,000万円	5,000m2以上	伊予市 中山町栗田	1.5万円	470m2
高知県	1,200件	高知市 高須	9,500万円	5,000m2以上	高岡郡四万十町 峰ノ上	0.2万円	230m2
福岡県	871件	朝倉市 江川	2億8,000万円	5,000m2以上	八女市 星野村	1万円	590m2
佐賀県	1,073件	小城市 牛津町柿樋瀬	9,400万円	1,200m2	武雄市 若木町	0.068万円	125m2
長崎県	956件	大村市 黒丸町	6,800万円	5,000m2以上	雲仙市 小浜町富津	0.37万円	170m2
熊本県	2,725件	水俣市 湯出	6,900万円	5,000m2以上	水俣市 袋	0.77万円	110m2
大分県	811件	日田市 天瀬町塚田	9,200万円	5,000m2以上	速見郡日出町 大字豊岡	0.1万円	100m2
宮崎県	1,859件	都城市 五十町	8,900万円	5,000m2以上	日南市 大字吉野方	0.34万円	340m2
鹿児島県	3,267件	出水市 平和町	7,300万円	2,000m2	伊佐市 大口曽木	0.46万円	185m2
沖縄県	931件	那覇市 字鏡水	3億4,000万円	2,600m2	八重山郡竹富町 字波照間	2.7万円	110m2

上記のとおり、農地は幅広い価格で取引されています。宅地であれば同地域の平米単価（坪単価）に相場が必ずあるのですが、農地は同じ地域でも平米単価に大きな差が出ます。

相場を調べるとき最も注意する点は「必ず複数の業者へ査定をしてもらう」、ということです。広い農地、狭い農地どちらでも同様で、農地は幅広い取引価格差があり一概にこれが相場、と言い切れない部分があります。

仲介業者のネットワークの広さや農地の売買取引実績の豊富さも大切ですから、一社の意見を鵜呑みにするのではなく複数の業者へ相談し、意見を貰いましょう。

農地を売却したときの税金（所得税）

農地を売却することを「譲渡」といい、売却益のことを「譲渡所得」といいます（農地に限らず土地も同様）。譲渡所得は、給与など他の所得とは合わせて計算することができません。これを「分離課税」といいます。

農地を売却した価格から、その農地を購入したときの金額、仲介手数料などの経費を差し引いたときに利益が出れば、その利益に対して所得税（＋復興税）と住民税がかかります。
（譲渡所得の計算方法はこちら）

ただ、農地は担い手への譲渡を促す目的で、普通の土地よりも手厚い特別控除が定められています。

農地売却の特別控除

800万円控除

• 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
• 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合

1,500万円控除

• 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合

5,000万円控除

• 農地が土地収用法等により買い取られる場合（転用目的の譲渡）

確定申告スケジュール

農地も、一般の土地や家を売却した時と同様に、譲渡した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行い、所得税・復興税を支払います。住民税は確定申告後の5月ごろ、納付書が送付されます。

→不動産売却時の確定申告時期　詳細解説はこちら

農地を売却した時の所得税・住民税率

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（所有5年超）	15％	5％

農地を売却したときの利益が2,000万円の場合の税金額

• 所有5年以下：所得税　600万円／住民税　180万円
• 所有5年超　：所得税　300万円／住民税　100万円

【より高く売る方法】不動産の査定価格は業者によって数百万円も差があります