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4. 不動産売却チラシは本当？真相と注意点

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一戸建てや区分所有マンションに住んでいる方は、↓このような不動産売却のチラシがポストに入っているのを目にしたことがあると思います。

ときには一度にドサッと何枚も入っているときもあったり…毎日のように大量に入っている時もありますよね…💦

・こういうポスティングチラシって本当なの？
・限定って書いてあるけどどこでも配ってそう
・「このマンションを買いたい人が待ってます」的なのってホント？
・なんかうさん臭そう…

こんな風に感じている人、疑問を持っている方も多いと思います。

また、実際に不動産の売却活動を現在行っている方は、

・どんなふうにチラシを作ってもらえばいいんだろう？
・買主に少しでも興味を持ってもらえるようにしたい
・いち早く購入者を見つけたい、配布チラシ作成を頼むときの注意点は？

などなど…悩むことはたくさんあります。

※不動産業者に全ておまかせするよりも、こうしてほしい、こんなふうにしてほしい、とお願いすることはとても有効なので、遠慮せずに希望を伝えるようにすべきです。
（自分の不動産は自分が一番よく知っているのですから）

この記事ではポストに入る不動産売却物件募集チラシは本当なのか？その真相と、不動産を売却時にチラシを作成してもらうときの注意点、広告のルールを解説しています。

ポストに入る不動産売却物件募集のチラシって本当？

ポスティングされる買取チラシや売却チラシには、名指しで特定のマンション名や市区町村名が入っているものがあります。

具体的に名指しで自分のマンション名が記載されていて、「待っている人がいます」的な文章を見るとえー・・本当かなあと思いつつも、惹かれてしまいますよね。

そんなチラシの文言、真実か否か。ジャッジしてみました。

■「○○万円で買取ります！」
買取の場合の価格表示は信憑性が高い。※ただし買取は一般的に相場の7～8割の価格となる これが仲介で売却の場合だと、必ず記載の金額で売れる保証はないので信用できない。
■「購入希望者の予算は○○～○○万円です！」
うちにもよく入っているパターン。 この地域で探している購入者の希望地域と予算が列挙されていることが多い。。。この購入者が本当にいたとしても、いつのことなのか？今現在いるのか？ それは問い合わせてみないとわからないところ。 単に媒介契約を結びたいために同じ文言で地域だけ変え、チラシを入れていることも（実際には該当購入希望社はいないか、過去にいた人）。
■「このマンションの購入希望者がいます」
購入者が『あのマンションで売り物件が出たら知りたいので教えて』と不動産業者にお願いして連絡を待っていることはよくあること。信憑性はあります。 ※駅から離れている、不便、田舎など人気のないエリアの場合は注意が必要
■「この家を買いたい人がいます」
大量に撒かれてるっぽい仕様のものだったら99％嘘。 直接手書きなどで丁寧に書かれていて自分の家だけに入れられているものでなければ信用できない
■「この地域で物件を探している人がいます」
一番よく入っているパターン。 “この地域”の範囲がものすっごい広い場合も多いのですが、実際に顧客が待っている信憑性は高い。
■「仲介手数料無料！」
無料なんておかしい！と思うかもしれませんが。笑 売主の仲介手数料が無料になる不動産屋は存在します。※ただし自社で買主を見つけた場合に限るので注意。ただの買取（値段が相場の7-8割になる）を仲介手数料無料と称しているパターンも （詳しくはこちら→仲介手数料は値引きできる？無料・半額の不動産屋を比較しました

■【まとめ】基本的に…

実際に特定の物件を購入したい、探している、この地域が良い、このマンションが良い…という顧客がいることは確か。 そのために毎日チラシを入れている場合ももちろんある。 ただ、不動産業者は「なんとか媒介契約を結びたいからポスティングをして問い合わせを待っている」ことは忘れてはいけない⚠

買取チラシ・売却チラシの真相

本来、不動産業界は広告を出稿する際のルールが大変厳しい世界です。
（取引額が大きいので、誤認を与えるような広告により成立した売買の損害も大きいため厳しい）

【規制されている表示】
・実際のものよりも著しく優良、有利であると誤認されるような表示 ・著しく事実に相違する表示

規制が厳しいために明らかに事実と違う文言が書かれたチラシは少なくなってきてはいますが、その全てを規制しきれないのが実際で、例えば下記のような文言は120％真実ではないのだ、という心構えが必要です。

特定のマンション名が入っているチラシにはほぼ『売却価格』も記載されていることが多いのですが、実際にその金額で売れるという確定的な物ではないという点にも注意します。

不動産には相場がありますので、類似物件の価格を参考に設定された金額/記載の金額で必ず売れるというものではありません。

類似物件の価格を参考に200万円ほど上乗せして記載していることが多く、実際に査定してもらうと記載されている金額より安い金額を提示されることも多いです。

まずは売主からの問い合わせをもらわないことには不動産会社は仕事にならないので、売主の目に留まるようにあえて少し高い金額を記載している、こういった業者側の事情を忘れないようにしましょう。

不動産売却の際にチラシをお願いするときの注意点・コツ

売主を探すチラシが撒かれる一方で、売却活動をする際、買主を探すために不動産業者がチラシを配ることもあります。
（依頼して配布してもらうことも可能です）

▼こんなチラシを見たことがある方も多いはず📰

購入者を探すための不動産チラシには、間取り図や価格、平米数など物件の詳細情報が記載されています。

ただ、一枚の紙にすべての情報を記載するのは非常に困難なので、購入希望者が『知りたいと思われる情報』に絞ってわかりやすく正確に記載することがポイントとなります。

その物件に住みながら売却活動を行っている場合に、現地の場所はチラシでは特定していない（問い合わせしないと教えてもらえない）ものも多くありますが、特段の事情が無い限り詳しい地図記載がされていると購入者は実際の生活イメージが湧きやすく、目に留まりやすくなります。

さらにシステムキッチンなのかそうではないのか、お風呂には追い炊き機能がついているのか、食洗機は備え付けられているか、など細かい部分も記載しておくと問い合わせの数が増える可能性がありますし、ファミリー向けの物件である場合は周縁環境・小学校区の記載がとても重要になってきます。

不動産業者に全て任せるのもひとつの手ですが、チラシが完成した時点でどのようなものが配布されるのか、売主もしっかり記載されている事項をチェックしておきましょう。

※「駅徒歩○○分」という駅距離表示は現実より明らかに違う場合も多々あります。
嘘があると買主にとっての印象が悪いですから、しっかり確認するようにしましょう。

不動産業界の広告ルールを知っておこう

先述したとおり、不動産業界の広告のルールは非常に厳しいもので、虚偽表示はもってのほかの世界。

誤解を招くような表示をすると売主・買主に莫大な損害を与えてしまう可能性があるので、宅建業法によって厳しくルールが設けられています。

売主側は、全てを詳しく勉強する必要はないものの、下記の2条についてだけでも確認しておきましょう。

・宅建業法の第32条『誇大広告の禁止』
“宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。”
宅地建物取引業法引用

要は建物の大きさや、形質、将来的に便利になる事が予想されるような表現はしてはいけないという事です。

また、実際の物件よりも優良であるかのような表示はもちろん、読み手に優良であると誤解を招くような表現もしてはいけないとされています。

・宅建業法の第33条『広告の開始時期の制限』
“宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項 又は第二項の許可、建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第六条第一項 の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。”
宅地建物取引業法引用

建築途中の建物や宅地の造成の広告に関しては、建築基準法の許可があった後でなければ一切の広告をしてはいけないという事です。

宅地の造成や建物に関する工事の完了前の未完成物件は開発許可や建築確認が下りなければ設計の変更を行わなければなりません。

そのため、未完成物件においては建築確認や開発許可が下りて、設計通りの宅地の造成や建物の建築ができる見込みが取れた後でなければ広告できないことになっています。

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