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不動産を売却するとかかる費用の計算式

不動産売却にかかる費用は上記図の通り（③と④は該当者のみ）。売却額やいくら利益が出ているかによりますが、仲介手数料と税金は想像以上に高額です。売却前に概算を出しておきましょう。

（１）仲介手数料

仲介手数料は、仲介パートナーである不動産業者へ支払う費用です。下記の式で金額を計算できます。

消費税率8％の場合の仲介手数料

売却価格	仲介手数料+消費税	売却価格	仲介手数料+消費税
3000万円	103万6800円	7000万円	233万2800円
4000万円	136万800円	8000万円	265万6800円
5000万円	168万4800円	9000万円	298万800円
6000万円	200万8800円	1億円	330万4800円

今後消費税率が10％になった場合の仲介手数料

売却価格	仲介手数料+消費税	売却価格	仲介手数料+消費税
3000万円	105万6000円	7000万円	237万6000円
4000万円	138万6000円	8000万円	270万6000円
5000万円	171万6000円	9000万円	303万6000円
6000万円	204万6000円	1億円	336万6000円

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約がまとまらなかった場合には支払う必要はありません。不動産業者によって、仲介手数料半額などのキャンペーンをしている場合もあります。

ちなみに仲介業者は不動産を売却したい相手が友人や親戚など知人の時は、普通に手数料半分でいいよ、なんてことをやってます。仲介手数料が高いと感じたときは交渉してみる価値ありです。

その場合売却後に話すのではなくて、必ず業者との仲介契約前に「仲介手数料安くしてくれたらアナタの会社で売却するよ」みたいな方法で交渉するのが良いです。
※関連記事：【仲介手数料の相場はいくらか】計算方法・値引きは可能？

（２）印紙代

印紙税のことです。郵便局などで収入印紙を購入し、不動産売買契約書に貼って印鑑で消印します。契約書を買主・売主1通ずつ複数作る場合はそれぞれに印紙を貼る必要があります。

収入印紙の金額は契約書の記載金額によって決められています。もし貼らなかった場合は、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されてしまいますので、必ず必要な費用です。

不動産譲渡に関する契約書にかかる印紙税額一覧

記載金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円超50万円以下	200円
50万円超100万円以下	500円
100万円超500万円以下	1,000円
500万円超1000万円以下	5,000円
1000万円超5000万円以下	1万円
5000万円超1億円以下	3万円
1億円超5億円以下	6万円
5億円超10億円以下	16万円
10億円超50億円以下	32万円
50億円超	48万円

（３）抵当権抹消登記費用　

売却する不動産を担保に借り入れを行っている場合、借入銀行がその土地や家、マンションに抵当権を設定しています。（不動産を担保に銀行がお金を貸してくれたので、万が一ローン返済が滞った場合銀行はその担保不動産を自由に差し押さえ売却等ができる）

抵当権付きの不動産物件を買う人はいませんので、売却時には借入金を全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消登記は銀行はやってくれませんので、こちらがしなければいけません。

抵当権抹消登記費用（登録免許税）

不動産1個につき　1,000円　+　代理人依頼手数料

※土地上に建物があり、土地建物両方に抵当権が設定されている場合、1,000×2筆＝2,000円かかります。
※司法書士等代理人に登記を依頼する場合、約5千～1万円の手数料がかかります。

銀行へ残債を全て返済し終えたら、銀行より抵当権抹消について資料が届きます。銀行に司法書士がついている場合もありますので、そちらへ頼むことも出来ますし、自分で自由に司法書士を選ぶことも出来ます。

もちろん自分で手続きをすることも出来ますが、書類を作成したり法務局へ出向く手間がありますので、司法書士に頼む人がほとんどです。

（４）ローン返済　

家やマンションの場合、購入時に資金借入をして（住宅ローンを組んで）その物件を手に入れた方も多いと思います。

その場合、売却時は住宅ローンを必ず全額返済してから売却します。上記の通り、抵当権を抹消しなければいけないからです。全額繰上げ返済を希望する日付を銀行へ申し出ると、必要な費用をすぐに計算してくれます。

ローン全額返済にかかる費用

ローン残高　＋　繰り上げ返済事務手数料

※繰上げ返済事務手数料は一般的に5千円程度。但し固定期間選択型ローンでは約3～5万円かかる

（５）税金

不動産を売却したときにかかる税金のことを「譲渡益課税」といい、利益（儲かった金額）によって「住民税」と「所得税」がかかります。

不動産売却でかかる税金

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（所有5年超）	15％	5％
復興所得税　※H49年まで	所得税×2.1％

※相続した不動産の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます。

税金額の事例

短期譲渡（所有期間5年以下）の場合

売却「利益」	所得税	住民税	復興税	税額合計
100万円	30万	9万	6,300円	396,300円
500万円	150万	45万	31,500円	1,981,500円
1000万円	300万	90万	63,000円	3,963,000円
3000万円	900万	270万	189,000円	11,889,000円

長期譲渡（所有期間5年超）の場合

売却「利益」	所得税	住民税	復興税	税額合計
100万円	30万	9万	6,300円	396,300円
500万円	150万	45万	31,500円	1,981,500円
1000万円	300万	90万	63,000円	3,963,000円
3000万円	900万	270万	189,000円	11,889,000円

売却価格ではなく、利益に税額を掛けるので気をつけましょう。売却価格－経費（不動産購入費、登記費用、仲介手数料などの費用）を引いた額が利益となります。利益が出ていなければ税額は0円で、申告も不要です。

・経費として何がひけるの？
・控除は？　・節税方法は？
・確定申告はどうやってするの？
など不動産売却でかかる税金について詳しくはこちら→不動産売却の税金まとめ

不動産売却でかかった費用

実例1：土地の売却

【利益なしのパターン】 不動産取得日：10年前（長期譲渡所得） 土地購入価格：5000万円 土地売却価格：4500万円

売却価格	4500万円
売却にかかる費用合計	▲153万2,800円
	（内訳）
・印紙税	1万円
・仲介手数料　（4500万円×3％＋6万円）	141万円
・　　〃　　消費税　（8％）	11万2,800円
・譲渡益課税	0円
手元に残るお金	4346万7,200円

実例2：土地の売却

【利益ありのパターン】 不動産取得日：10年前（長期譲渡所得） 土地購入価格：3000万円 土地売却価格：4500万円

売却価格	4500万円
売却にかかる費用合計	▲405万1,860円
	（内訳）
・印紙税	1万円
・仲介手数料　（4500万円×3％＋6万円）	141万円
・　　〃　　消費税　（8％）	11万2,800円
・譲渡益課税	186万円＋62万円＋3万9,060円
手元に残るお金	4094万8,140円

※1譲渡益課税
売却価格4500万円－（購入価格3000万円＋購入時諸費用100万円＋売却時諸費用160万円）＝1240万円
1240万円×15％＝186万円（所得税）、1240万円×5％＝62万円（住民税）、186万円×2.1％＝3万9,060円（復興税）

実例3：住んでいた家・マンションの売却

不動産取得日：10年前（長期譲渡所得） 購入価格：2500万円 売却価格：1800万円

売却価格	1800万円
売却にかかる費用合計	▲65万8,000円
	（内訳）
・印紙税	1万円
・仲介手数料　（1800万円×3％＋6万円）	60万円
・　　〃　　消費税　（8％）	4万8,000円
・譲渡益課税	利益が出ていないのでかからない
手元に残るお金	1734万2,000円

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