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夫婦間・親子間での不動産名義変更をしたいとき

家や土地、マンションなどの不動産名義変更を考える方で1番多いのが、

「相続を考えて不動産の名義を妻に変更しておきたい」
「自分名義の不動産を子どもの名義に変更したい」

・・・つまり、自分→妻　又は、自分→子供
への不動産名義変更です。

夫婦間、親子間での不動産名義の変更方法は2種類

夫婦間や親子間で不動産の名義を変更する方法には、「①売買」「②贈与」の2種類があります（死後相続により名義を変えるのが一般的）。

※相続を考え不動産の所有権移転を考えられている方は、こちらの記事も参考にして下さい。
→土地等の不動産、売却・贈与・相続　どれが得なのか？

• ①売却　→　金銭授受による名義変更
• ②贈与　→　対価を受け取らず名義変更

売却する場合には、市場価格よりも著しく低い金額で土地の売買を行うと「贈与」とみなされ贈与税の対象となります。たとえ夫婦や親子であっても、その土地に見合った金額で売買契約を結ぶ必要があります。

贈与と売却の違い・どちらが得か

贈与と売却では、かかる税金が大きく異なります。

贈与税と譲渡所得税額の比較（所有期間5年超、評価額・売却額3,000万円の土地の場合）

贈与税と譲渡所得税は、圧倒的に贈与税の方が高額となっています。
（詳しくは土地等の不動産、売却・贈与・相続　どれが得なのか？）

贈与

贈与税額（一般贈与）　13,750,000円

※ただし、土地ではなくマイホームを20年以上婚姻期間のある配偶者へ贈与（名義変更）した場合は、最大2,000万円控除があります。

売却

譲渡所得税 ・利益なし（買った値段より安く売った）　0円 ・利益あり（買った値段より高く売った） 　　　利益100万円→200,000円 　　　利益500万円→1,000,000円 　　　利益1,000万円→2,000,000円 ※土地を売却した時に支払う税金について詳しくはこちら→【不動産売却の税金】控除・計算方法・申告の時期

売却する場合、買った値段よりも安く売ったのであれば支払う税金は0円です。但し妻は実際に決済価格（現金）を夫に支払う必要がありますし、その後不動産取得税も支払います。

ほとんどの場合で不動産の名義変更の方法のひとつである「贈与」は明らかに不利であることがお分かり頂けたと思います。元々、親族間の土地所有権移転は相続によって行われるのが普通です。

土地等の不動産、売却・贈与・相続　どれが得なのか？←こちらの記事にも記載しましたが、相続税は一定額以上にならなければ発生しないものです。

ただし平成27年1月1日～相続法改正により控除額が半分近く減少しました。相続人の数による相続税の控除額を確認し、併せて比較してみましょう。

このページではそれでも親族間で不動産の売却をする必要がある、という方向けに、妻や子供に不動産を売却して名義変更を行う方法を紹介します。

親族間の不動産売却の流れと注意点

自分→妻・子供など親族への不動産売却の流れ 1.売買価格を決める 2.購入者の資金は充分か？ 3.契約・決済 4.確定申告

1.売買価格を決める

土地や家、マンションを実際妻や子供にいくらで売却するのかまず決めます。

先にも述べたとおり、市場価格よりも著しく安い値段で取引を行うと贈与とみなされ、贈与税の対象となります。贈与税はかなり高額ですから、金額は慎重に決定する必要があります。

家・マンションの価格の決め方

• 過去の売買取引実績
• 所在地（立地）
• 築年数
• 面積

土地価格の決め方

• 土地の路線価と面積
• 過去の売買取引実績
• 所在地（立地）
• 土地上の建物有無

通常の一般売買では上記等を参考にし、実際に不動産屋に査定をしてもらい決めるのが一般的です。
（こちらも参考にしてください→不動産売却成功のコツ1.不動産の価格相場を知る）

では、親族間ではどう価格を決めるのが妥当でしょうか。もちろん上記の路線価や付近の土地の過去売買取引価格よりもかけ離れていてはいけないので、必ず調べそれと同等程度の価格に設定する必要があります。

相場の確認のため、不動産の一括査定サイトで複数の不動産業者へ査定してもらう事もひとつの手です。何度も繰り返しますが、相場からかけ離れた価格で売買すると贈与税の対象となりますので注意が必要です。

2.購入者の資金は充分か？

必ず親族間の取引であっても、実際にお金を動かす必要があります。

売買価格と同じだけの金額が出せない場合は、購入者（妻や子供）は金融機関から融資を受け資金を用意することになります。

ただし金融機関は親族同士の不動産売買資金の融資には積極的ではなく、審査にもあげてくれず親族同士の取引と分かった時点でお断り、ということも珍しくありません。

通常より金利が高くなったり、保証人を別途つける必要があったりと様々な制限があります。ですので購入者の手持ち資金で支払いが不可能であれば、売却ではなく相続を考えた方が良いです。

3.契約・決済

他人に不動産を売却する時と同様、売買契約書を作成し取引を行うのが安心です。

個人での不動産売買についてはこちらに詳しく書いています→不動産売却は個人でできる？個人売買の方法と流れ

親族間での不動産売買は他人に個人売買をするときと異なり、割と敷居が低いので契約書さえ正式に交わせば問題ありません。そうすると仲介手数料は不要なので節約にもなります。所有権移転登記も自分で行えば司法書士への依頼料も必要ありません。

4.確定申告

売主は、譲渡所得が出た場合、土地を売却した年の翌年2月16日～3月15日に確定申告をします。

譲渡所得とは、不動産を売った値段から、購入価格、必要経費等を差し引いて残った金額のことです。

もしも利益が出ていないのであれば、申告は原則必要ありません。
不動産を売却した時の税金については詳しくこちらにまとめました。
→【不動産売却の税金】控除・計算方法・申告の時期