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不動産売却成功のコツその②　税額は事前に大まかな金額を出しておくこと

不動産を売却したとき得たお金のことを、「譲渡所得（じょうとしょとく）」と言います。

私たちは給与所得を得たら所得税を国に納めていますが、それと同じように不動産を売却して得た譲渡所得にも税金がかかります。給与所得と同様に、譲渡所得税は利益が大きければ大きいほど税額が上がっていきます。

売却前に大まかにでも税額を把握しておけば、あとで「手元にこれしか残らなかった！」「使ってしまって税金払えない！」ということにならなくて済みます。

大まかな納税額であれば意外と簡単に算出できるので、必ず事前に計算しておきましょう。このページでは不動産を売却したときの大まかな納税額の計算方法を紹介しています。

土地や家、マンションなどの不動産を売却したときの納税額計算方法（簡易版）

（詳細版はこちら）

まずは税金支払いの対象になるか考える

利益が出ているのか、出ていないのか？で税金の支払い有無がすぐ分かります。不動産売却成功のコツ1で調べた土地価格相場や複数の不動産業者に査定してもらった額を仮の売却見込額として、支払う税金額を考えてみましょう。

買った時より安く売った時は利益が出ませんので、税金を支払う必要がありません。売却金額－仲介手数料や諸費用＝の額が丸々手元に残ります。

経費を差し引いた額に課税される

買った時より売った時の方が値段が高ければ、利益が発生します。そこから不動産屋へ支払う仲介手数料、諸費用（印紙代等）を差し引いてもまだ利益があれば、その利益に対して税金がかかります。

想像以上に仲介手数料は高い

400万円を超える土地の場合は下記の式により計算できます。400万円以下の場合はこちら

仲介手数料　＝（　売買価格×3％　）＋　6万円　＋　消費税8％

上記1,500万円で売却できた場合に当てはめて考えてみると・・・
（1,500万円×3％）＋6万円＋消費税8％＝仲介手数料は約55万円　となります。

条件を満たせば控除や特例が使えることも

経費を差し引いてもまだ利益が出てしまう・・・そんな場合でも不動産売却時に使える控除や特例は金額が大きいので、控除を使えば税金を払わなくて済む場合があります。

• 相続した不動産を売却した（相続した土地売却時の取得費加算の特例）
• 自宅やマンション等、居住用不動産を売却した
• 居住用不動産を売却して、新たに居住用不動産を購入した（買い換えた）

下記のような場合には控除があります。詳しくはこちら→【不動産売却の税金】使える控除一覧

• 公共事業などのために土地建物を売った
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

どのくらい課税されるか？

譲渡所得に対してかかる所得税率・住民税率は下記のとおりです。

	所得税率	住民税率
短期譲渡所得（所有5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得（所有5年超）	15％	5％

不動産の所有期間が5年以下の場合と、5年超の場合で課税率に大きな差があります。

上記の利益が445万円の場合で考えてみると、

・所有期間が5年以下のとき　→　所得税133万5千円、住民税40万500円
・所有期間が5年超のとき　→　所得税66万7,500円、住民税22万2,500円

となります。

事前にこうして大まかな支払額を把握しておくと、いざ請求書が来た時に慌てなくて済みます。手元にいくら残るのか計算しておきましょう。

【より高く売る方法】不動産の査定価格は業者によって数百万円も差があります