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ケース別売却ノウハウ【駐車場の土地売却】相場より高く売る3つのコツ
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3つのコツで、駐車場土地をより高く売却できます
- 【コツ1】売却には余裕を持つこと
- 【コツ2】用地の使い道は買主に任せる
- 【コツ3】複数の不動産屋に査定依頼をする
少しのコツで、大きく売却価格に差が出ます
【コツ1】売却には余裕を持つこと
駐車場の売却では、普通の不動産を売却する時以上に時間に余裕を持って準備を始める必要があります。
トラブルを避けるため
土地を購入してくれた人が駐車場を運営しない場合、駐車場を借りている顧客には立ち退いてもらう必要があります。
この場合早めにその旨を伝えないと、駐車場を借りている人が次の駐車場を探すことができないため、土地から立ち退かなかったりとトラブルに発展することがあります。通常賃貸契約書に、契約を解消する告知期間について定めているはずです。一般的に1～2か月前ということが多いですが、よく契約書を確認しておきましょう。
より良い不動産屋選びのため
この後コツ3にも出てきますが、不動産屋選びはとても大切です。該当土地が高く売れるかどうかは仲介業者次第といっても過言ではないので、不動産屋選びには時間をかけるべきです。
駐車場の土地というのは事業用地にあたりますので、事業用地を得意とする不動産屋を選びます。住宅用地ばかり扱っている仲介業者には事業用地を高く売ることができません。
【コツ2】用地の使い道は買主に任せる
用途を限定しないようにしよう
駐車場になっている土地を売却するとき、「駐車場用地」として売り出すのではなく、あくまでも購入者に用途は任せることがポイントです。
「駐車場用土地」として売り出している土地がよくありますが、それだけでは駐車場事業をそのまま引き継ぎたい購入者のみしか集まりません。それだけでなく、その他の用地として使いたい購入者まで範囲を広げることで購入価格がグッと上がる可能性が高くなります。
自宅用地、賃貸マンション用地、高齢者向け施設用地、商業用地、ビルや倉庫などその他の事業用地など様々な土地の活用方法を検討し、最も高値で売却が可能な用途を探ります。
以前、私が住宅建築用地として購入した土地も元は駐車場でした。私のように買主が建物を建てる場合はコンクリート撤去等整備が必要になるため、不動産仲介業者がその際の費用について買主にきちんと答えられるかどうか、も重要となります。そういった意味でも、前述した“より良い不動産選び”が大変重要になります。
【コツ3】複数の不動産屋に査定依頼をする
余裕を持って準備をし事業用地に詳しい不動産屋を選ぶべき、ということを書いてきました。そのような不動産仲介業者は、いくつかの不動産屋の担当者と話をして探していきます。
不動産なんてどこの会社で売っても同じと思ったら大間違いで、仲介業者選び次第で、数百万円も売却価格に差がつくことも珍しくありません。不動産屋によって異なる点をいくつか挙げてみます。
売り出し価格が違う！
| A社 | B社 | C社 | D社 |
|---|---|---|---|
| 4,200万円 | 4,980万円 | 4,000万円 | 4,800万円 |
上記のように、同じ物件の査定でも仲介業者によって戦略や得意不得意、ネットワークの広さ、類似物件の経験数などによって、提案される売り出し価格が全く異なります。
得意分野が違う！
不動産屋というのは、土地が得意、建売が得意、事業用地が得意・・・等、得意分野がそれぞれその店によって異なります。すべての物件をオールマイティに得意とする仲介業者は滅多にありません。
担当者との相性も違う！
土地を売却するときは、仲介業者と売主の連携が重要です。買主からの依頼にどこまで答えるべきか？値下げはするべきか？するとしたらタイミングはいつか？売却をここで決めるか、それとも待つか・・・？様々な決定事項が出てきます。その時に相談する相手は、家族でも友達でもなく、不動産仲介業者の担当者です。
駐車場の売却は事業用地ということもあり、なおさら担当者の実力が売却活動を左右します。信頼できる担当者でなければ相談に乗ってもらうこともできないばかりか、売却活動自体がうまく機能しなくなります。
必ず複数の業者に査定を依頼し、話をしよう
このように不動産屋次第でその後が全く変わります。出来る限り上手に高く売り抜けたいのであれば、複数の業者へ査定依頼をすることは必須です。
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駐車場の土地売却時の税金対策
駐車場を売った時は、通常の土地を売却した時と同じように、買った時よりも高く売れたのであれば利益に対して税金がかかります。
住宅を売却した場合は様々な控除があり税負担が少なくなるのですが、駐車場を売却した場合の控除制度は少なく、思った以上に税金がかかるため事前に計算し確認しておきましょう。
| 使える控除 | |
|---|---|
| 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人 | 長期譲渡所得の1000万円特別控除 |
| 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人 | |
| 公共事業などのために土地建物を売った場合 | 5,000万円の特別控除の特例 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円の特別控除の特例 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円の特別控除の特例 |
利益が出ていなければ確定申告は不要
確定申告をしなければいけないのは、利益が出たときのみです。土地を購入した時の価格から売却価格と経費を引き、利益が出なければ申告の必要はありません。
詳しくはこちら→【不動産売却の税金】控除・計算方法・申告の時期
※上記の控除を受ける場合は申告が必要です。
立ち退き料は払う必要がある？
駐車場の賃貸契約は、ホテルなどと同じ
立ち退き料は支払わなくてもOK
土地の買主が事業を引き継がず別の用地として使うときは、駐車場を現在借りているに退去してもらうことになるわけですが、その際に賃借人が退去したくないと言ったらどうしよう？とトラブルを避ける意味で、立ち退き料支払いの約束をしてしまう売主がよくいます。
でも、実は駐車場の貸し借りはマンションの貸し借りとは異なりますので、立ち退きの要求に対して賃借人が拒否することもできないですし、立ち退き料を支払う必要は全くありません。
契約書に記載してある契約解消の告知期間にしっかり賃借人へ告知しておけば何の問題もありませんので、立ち退き料支払いの約束を何も考えずしてしまわないように気を付けましょう。
【不動産をより高く売る方法】
不動産の査定価格は業者によって数百万円も差があります
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