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失敗しない不動産業者の選び方不動産売却時の契約、代理と仲介の違いは?

「代理」「仲介」2つの契約方法

「不動産を売却したい!」と思った時は、自分自身で買主を探して取引を行うか、不動産屋を通すかどちらかを選択することになります。

ただ、自分で煩雑な不動産取引の手続きをすべて行ったり自分で買主を見つけることは難しく、ほとんどの場合は不動産屋を仲介することになるかと思います。

その時の契約形態は、「代理」「仲介」の2種類あります。

代理と仲介の違い

不動産会社の立場が全く違います

1.仲介

不動産会社との契約「仲介」の解説図

1番契約で多いのは、「仲介」です。売主と買主の間に不動産屋が入り、取引を仲介します。この場合、通常は買主・売主両方とも仲介手数料を不動産会社へ支払います。

上記の場合では間に入っている不動産会社は1つだけですが、これが2つになったり3つになっている事もあります(仲介手数料がその数だけ増えるわけではない)。

仲介には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
※詳しくはこちら→一般媒介と専任媒介どちらが良いか

2.代理

不動産会社との契約「代理」の解説図

代理では、不動産会社が売主の代理となります。売主から代理権を得て、不動産会社は売主と全く同じ立場となります。

買主から見ると、不動産会社が売主になります(そのように見えます)ので、一般的に物件の買主側は仲介手数料はかかりません。売主は手数料を不動産会社に支払います。

この時、売主が不動産会社に支払う金額は売主と買主両方の分の手数料を支払うことが原則ですが、取引によって異なります。

代理と仲介、どちらがいいの?

間に不動産会社が2つの仲介が無難!
条件によっては代理も有り

買主側からすれば、仲介手数料がかからないことの多い代理物件を購入する方がもちろんコスト的には得となります。ただ、売主側から見るとどうでしょうか。

1番売主にとって不利になるのは下記のような間に不動産会社がひとつしか入っていない「仲介」の形態です。

間に不動産会社が1つの取引

売主と買主の間に仲介不動産業者がひとつしかいない場合の解説図

高く売りたい売主と、安く買いたい買主の間にいる不動産仲介業者は微妙な立場にあります。どちらの味方にもなりえるからです。

不動産屋にとっては土地の値段が高いほど得られる仲介手数料も上がるので、どちらかと言えば売主側の味方になってくれるのでは?と思いがちですが、実はそうでもありません

買主が「○○円なら買うんだけどな~」と呟いたときに、ちょうど仲介不動産業者にとって現金が欲しい時期だったらどうでしょうか。売主側に「この値段ではあと半年はかかるでしょうね・・・。○○円に値下げしましょう!」なんて提案してきて、すぐに成約して「ほら!すぐ売れたでしょう」なんてことになる可能性は十分にあります。

さらにこの形態の場合、不動産業者は売主からも買主からも仲介手数料が貰えます(いわゆる両手取り)。ただでさえ倍の仲介手数料がもらえて美味しいところです。

それでは、間に2つの不動産仲介業者が入る場合はどうでしょうか?

間に不動産会社が2つの取引

売主と買主の間に仲介不動産業者が2つあるときの解説図

この形態での取引は1番多く、内覧や決済の時などは2つの不動産屋担当者が同席することになります(パッと見はお互いの弁護士みたいですね)。この場合ですと、不動産会社Aは売主の意見をよく聞いてくれ、不動産会社Bは買主の意見を聞く側、というように上手く2チームに分かれます。

信頼できる不動産屋を見つけ、仲介してもらうことで売主にとってはとても有利に取引できます。
(関連記事:不動産を高値売却できる、不動産屋の選び方

代理の場合は?

代理の場合の解説図

契約内容にもよりますが、一般的に代理販売の時は買主に仲介手数料が発生しません。「仲介手数料無料!」この言葉は買主からの反響がかなり大きく、販売活動をする上で大きな「売り文句」になります。

但し不動産会社は買主から仲介手数料が得られないので、その分売主の仲介手数料が増すこともあるようです。代理で契約する場合は契約内容に充分気を付けて、仲介手数料の代理契約を結びましょう。

不動産仲介業者は必ず複数の業者を比較して選ぶべし。
不動産売却成功のコツ~複数の不動産屋に査定して貰う

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