毎日のくらしを心地よく

|いえと生きる

  1. HOME
  2. 不動産売却バイブル
  3. ケース別売却ノウハウ
  4. 農地の売却

ケース別売却ノウハウ【農地の売却】相場はいくら?手続きと税金控除

農地を売却するにはどうしたら良いか

農地は、人々が自給自足の生活を送るため昔から大切にされてきた土地です。

そのため、勝手に売買を行うことは農地法違反となります。通常の土地を売却するときとは全く違い、数々の制限が設けられています。

農地を売却するには?方法と手続き

農地を売る方法は大きく分けて2つあります。

1.農地を宅地・雑種地などに転用する

農地の用途を変更してから売却する方法です

農地の種別を変更することを「農地転用」といいます。農地を簡単に宅地などに変更できればすぐに買い手がつくのでは?と思われる方も多いと思います。でも、農地は「農地法」という法律に守られていて、都道府県知事(一部市区町村の場合もあり)の許可を得なければ農地転用は認められません。

農地転用の手続きは、農地を「何に変更してそこに何を建て、どのように使うのか」が決まっていないと行うことはできません。

農地を他の種別地に変えることは思った以上に手続きが面倒で、場合によっては農地転用が許可されない場合もあります。
※農地の面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。
市街化区域の農地転用手続きについては簡単に行えます。詳しくはこちら

農地転用の許可がおりないもの
  • 農用地区域内または集団的農地内にあるもの →市役所or農業委員会へ電話で確認できます
  • 転用資金がない場合 →転用するのには資金がかかります
  • 今までに農地法違反を犯したことがある場合 →違反転用・都市計画法違反・建築基準法違反等
  • 家を建てる計画が具体化していない場合
  • 周辺の農地や用水に重大な支障を及ぼす恐れがあるとき

農用地区域内の農地転用(農振除外)についてはこちら

権利者の同意を得る必要があるもの
  • 財務省や銀行などの抵当権が設定されているもの
  • 農地を貸しているもの(使用賃借権や賃借権が設定されているもの)
どこに依頼する?

自分でも申請はできますが、一般的には委任状を用意し不動産仲介業者または行政書士など、代理人に依頼して行ってもらう事がほとんどです。

農地転用は手続きに慣れた人に代行してもらうのが1番で、慣れた業者と慣れていない業者では、許可を持ってきてくれる確率が全く違います。まずは複数の不動産会社へ農地の査定依頼をし、媒介契約を結ぶ前に農地転用の経験はどのくらいあるかどうかを必ず確認しましょう。
農地の無料査定はこちらからできます。

農地転用の許可申請手続き
申請に必要な書類
・登記簿謄本 法務局で交付されます。
・土地の位置図 市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示す。
・銀行の残高証明書・融資証明書 転用資金があることの確認のため使用されます。
・土地改良区意見書 土地改良区へ転用決済金を支払うと発行される書類です。
・委任状 申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
・住民票 市町村役場で交付されます。

農地転用後に建物を建てる場合は建物立面図、駐車場に転用する場合は、その駐車場の予定借主署名や車検証、配置図等が必要です。

農地転用手続きの流れ

農地転用許可申請 受付から許可までの流れ解説図

上記のように通常一か月半~二か月半手続きに時間がかかります。例外として、農用地区域内の農地転用(農振除外)では、除外から許可まで1年以上かかることもあります。

市街化区域の農地転用手続きについて

市街化区域の農地転用に必要なものは、土地の案内図または公図と、登記簿謄本、住民票です。手続きは非常に簡単に済み、届け出たその日~2日後には受理されます。

その後法務局で地目変更の登記が必要です。

農用地区域内の農地転用(農振除外)

農用地区域内の農地は転用できないと農地法で定められているため、転用したい場合は市町村にて「農振除外」の手続きを行う必要があります。

農振除外の手続きは、農用地区域内から該当土地を外す手続きになりますが、転用の理由を見たときに必要性がなかったり、場所が農地の真ん中であったり、周りの農地に支障を及ぼす恐れがある場合は認められません。

農地転用すると税金が上がる点に注意

農地の税額 評価額×1.4%
農地は税金額の優遇がかなり大きいことでも知られています。今まで優遇を受けていた土地でも、農地から宅地や雑種地に変更すればその時点から税率がUPします。

上記式の「評価額」とは固定資産税評価額のことで、農地の評価額<宅地・雑種地の評価額となり、その差は数十倍~場所によっては数百倍となることもあります。

2.農地のまま売却する

農地を農地のまま売却する方法。
売る先が農地・農業生産法人に限られます。

農地転用と同じく、農地をそのまま売買する場合でも数々の制限が設けられています。

農地は売り先が限定される

地目が田・畑・採草放牧地の農地は、売る相手は誰でも良いわけではなく、農家や農業生産法人でなければ売買取引をすることができないことになっています。

また、売る相手である農家が規定の要件を満たしていなければ売却できません(農業を人に頼んで行っていたり、投資目的で購入するなどの相手でも許可されません)。

規定の要件
・必要な機械を持っているか ・従事する人数は適当かどうか
・全ての農地を利用しているか ・常時農業を営んでいるか
・耕作面積が50a以上あるか など
農地売却の許可申請手続き

農地転用と同じく、自分でも手続きが可能ですが、一般的に仲介不動産業者や行政書士が代行して行うことがほとんどです。その際委任状が必要となります。

申請に必要な書類
・登記簿謄本 法務局で交付されます。
・法人定款の写し 法人に売却する場合必要です。
・組合員、株主名簿 農業生産法人へ売却する場合必要です。
・土地の位置図 市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示す。
・委任状 申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
・住民票 市町村役場で交付されます。
・農家証明書 売り先が農家であることの確認に必要です。
農地売却許可申請手続きの流れ

農地売却許可申請 受付から許可までの流れ解説図

どこに頼むか?

普通の不動産を売却するときと同様、複数の不動産屋の査定を受け、仲介契約を結び買い手を探します。
関連記事→【不動産売却の流れ】契約取引の注意点

農業委員会の農地あっせんを通して売却する方法もありますが、市町村によっては全く経験が無く希望の値段にならないことがほとんどです。また、農家同士で売買価格に折り合いをつけて取引することも昔はよく行われていましたが、今は農地を増やしたいと考える農家はかなり稀で、ほとんど実現しないでしょう。

まずは不動産仲介業者へ依頼をするようにしましょう。その際、上記「農地転用」をして農地以外の地目に変更してから売却することも視野に入れ、相談をする方が売れやすいと考えられます。
農地の無料査定はこちらからできます。

農地を売却する際の相場はいくら?

下記は過去2年間(H24~26)の農地売買取引の中で、「最高金額での売買取引」と「最低金額での売買取引」を47都道府県別にまとめたものです。

農地の売買取引は金額の差が大きい

平成24年~26年 2年間の農地売買取引状況/国土交通省・土地総合情報システムより

都道府県 2年間の農地
売買取引数
最高額売買取引 最低額売買取引
市町村 価格 面積 市町村 価格 面積
北海道 3,870件 勇払郡厚真町 字浜厚真 3億円 5,000m2以上 紋別郡遠軽町 社名淵 0.026万円 500m2
青森県 2,230件 八戸市 大字妙 4,500万円 5,000m2以上 東津軽郡外ヶ浜町 字蟹田 0.1万円 240m2
岩手県 1,725件 大船渡市 立根町 8,100万円 4,100m2 胆沢郡金ケ崎町 永栄 0.25万円 140m2
宮城県 1,387件 仙台市宮城野区 田子 1億1,000万円 4,900m2 亘理郡山元町 鷲足 0.5万円 220m2
秋田県 1,656件 南秋田郡大潟村 字方口 1億7,000万円 5,000m2以上 鹿角市 尾去沢 0.16万円 110m2
山形県 2,343件 鶴岡市 覚岸寺 1億2,000万円 5,000m2以上 鶴岡市 小岩川 0.1万円 5,000m²以上
福島県 1,356件 耶麻郡磐梯町 大字更科 7,100万円 5,000m2以上 河沼郡柳津町 大字小椿 0.1万円 115m2
茨城県 1,208件 牛久市 遠山町 6,000万円 3,800m2 久慈郡大子町 大字初原 0.5万円 190m2
栃木県 878件 河内郡上三川町 大字上三川 7,100万円 3,800m2 大田原市 羽田 0.31万円 120m2
群馬県 487件 前橋市 金丸町 8,100万円 5,000m2 安中市 下秋間 0.28万円 145m2
埼玉県 348件 越谷市 相模町 6,600万円 990m2 東松山市 大字宮鼻 2万円 140m2
千葉県 1,147件 山武郡芝山町 大里 1億2,000万円 1,600m2 山武市 埴谷 0.91万円 115m2
東京都 11件 青梅市 今井 2,000万円 4,200m2 西多摩郡奥多摩町 氷川 180万円 830m2
神奈川県 91件 伊勢原市 坪ノ内 7,400万円 2,700m2 小田原市 小台 30万円 1,300m2
新潟県 3,247件 新発田市 大友 6,800万円 5,000m2以上 十日町市 松之山黒倉 0.02万円 440m2
富山県 598件 南砺市 天池 9,600万円 5,000m2以上 富山市 岩稲 0.3万円 170m2
石川県 843件 金沢市 湖南町 4,300万円 5,000m2以上 輪島市 門前町鬼屋 1.1万円 620m2
福井県 579件 越前市 西谷町 5,500万円 5,000m2以上 福井市 味見河内町 0.7万円 220m2
山梨県 180件 山梨市 正徳寺 2,400万円 1,200m2 山梨市 牧丘町西保中 1万円 400m2
長野県 440件 諏訪市 城南 2,000万円 380m2 千曲市 大字雨宮 0.75万円 250m2
岐阜県 1,158件 本巣市 早野 1億3,000万円 5,000m2以上 可児郡御嵩町 井尻 0.15万円 110m2
静岡県 1,428件 富士市 伝法 1億4,000万円 2,700m2 富士宮市 中島町 0.078万円 200m2
愛知県 646件 豊田市 宮口町 1億6,000万円 5,000m2以上 刈谷市 今川町 1万円 350m2
三重県 792件 津市 南河路 3,000万円 660m2 伊賀市 楯岡 0.3万円 350m2
滋賀県 609件 蒲生郡竜王町 大字岡屋 1億9,000万円 5,000m2以上 東近江市 蓼畑町 0.4万円 135m2
京都府 283件 城陽市 久世 5,200万円 2,100m2 南丹市 美山町北 0.1万円 700m2
大阪府 37件 高槻市 梶原 4,700万円 900m2 岸和田市 内畑町 20万円 850m2
兵庫県 700件 加古川市 神野町石守 2,200万円 330m2 三田市 下田中 0.1万円 570m2
奈良県 131件 香芝市 五位堂 6,700万円 1,300m2 御所市 大字森脇 4万円 100m2
和歌山県 107件 西牟婁郡白浜町 十九渕 5,300万円 1,600m2 紀の川市 杉原 3万円 750m2
鳥取県 857件 米子市 博労町 2億6,000万円 5,000m2以上 東伯郡琴浦町 大字八幡 0.86万円 145m2
島根県 985件 安来市 飯島町 5,400万円 2,300m2 大田市 仁摩町馬路 0.44万円 440m2
岡山県 892件 岡山市南区 藤田 1億円 5,000m2以上 岡山市北区 西山内 0.2万円 150m2
広島県 1,028件 福山市 瀬戸町 4,800万円 4,700m2 世羅郡世羅町 大字別迫 0.045万円 510m2
山口県 639件 岩国市 藤生町 4億8,000万円 4,800m2 防府市 大字切畑 0.5万円 1,500m2
徳島県 649件 徳島市 西須賀町 6,100万円 3,700m2 三好市 山城町寺野 0.3万円 155m2
香川県 636件 高松市 屋島中町 4,100万円 1,800m2 東かがわ市 吉田 0.1万円 1,000m2
愛媛県 819件 東温市 下林 1億1,000万円 5,000m2以上 伊予市 中山町栗田 1.5万円 470m2
高知県 1,200件 高知市 高須 9,500万円 5,000m2以上 高岡郡四万十町 峰ノ上 0.2万円 230m2
福岡県 871件 朝倉市 江川 2億8,000万円 5,000m2以上 八女市 星野村 1万円 590m2
佐賀県 1,073件 小城市 牛津町柿樋瀬 9,400万円 1,200m2 武雄市 若木町 0.068万円 125m2
長崎県 956件 大村市 黒丸町 6,800万円 5,000m2以上 雲仙市 小浜町富津 0.37万円 170m2
熊本県 2,725件 水俣市 湯出 6,900万円 5,000m2以上 水俣市 袋 0.77万円 110m2
大分県 811件 日田市 天瀬町塚田 9,200万円 5,000m2以上 速見郡日出町 大字豊岡 0.1万円 100m2
宮崎県 1,859件 都城市 五十町 8,900万円 5,000m2以上 日南市 大字吉野方 0.34万円 340m2
鹿児島県 3,267件 出水市 平和町 7,300万円 2,000m2 伊佐市 大口曽木 0.46万円 185m2
沖縄県 931件 那覇市 字鏡水 3億4,000万円 2,600m2 八重山郡竹富町 字波照間 2.7万円 110m2

上記のとおり、農地は幅広い価格で取引されています。宅地であれば同地域の平米単価(坪単価)に相場が必ずあるのですが、農地は同じ地域でも平米単価に大きな差が出ます。

相場を調べるとき最も注意する点は「必ず複数の業者へ査定をしてもらう」、ということです。広い農地、狭い農地どちらでも同様で、農地は幅広い取引価格差があり一概にこれが相場、と言い切れない部分があります。

仲介業者のネットワークの広さや農地の売買取引実績の豊富さも大切ですから、一社の意見を鵜呑みにするのではなく複数の業者へ相談し、意見を貰いましょう。
複数の不動産業者へ農地の無料一括査定をするにはこちら。

農地を売却したときの税金(所得税)

農地を売却することを「譲渡」といい、売却益のことを「譲渡所得」といいます(農地に限らず土地も同様)。譲渡所得は、給与など他の所得とは合わせて計算することができません。これを「分離課税」といいます。

農地を売却した価格から、その農地を購入したときの金額、仲介手数料などの経費を差し引いたときに利益が出れば、その利益に対して所得税(+復興税)と住民税がかかります。
譲渡所得の計算方法はこちら

ただ、農地は担い手への譲渡を促す目的で、普通の土地よりも手厚い特別控除が定められています。

農地売却の特別控除

800万円控除
  • 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1,500万円控除
  • 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
5,000万円控除
  • 農地が土地収用法等により買い取られる場合(転用目的の譲渡)

確定申告スケジュール

農地も、一般の土地や家を売却した時と同様に、譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行い、所得税・復興税を支払います。住民税は確定申告後の5月ごろ、納付書が送付されます。

不動産売却時の確定申告時期 詳細解説はこちら

農地を売却した時の所得税・住民税率

所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%
農地を売却したときの利益が2,000万円の場合の税金額
  • 所有5年以下:所得税 600万円/住民税 180万円
  • 所有5年超 :所得税 300万円/住民税 100万円
物件売却前の必須知識
知っておきたい査定の裏側
失敗しない不動産業者の選び方
物件売り出し中の交渉術
売買契約とその後
不動産売却と相続手続き
ケース別売却ノウハウ
土地売却のコツ
このメディアの創り手

不動産を売却した過去の経験から、売主・買主共に最後まで気持ちよく売買取引ができる術をまとめました。