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失敗しない不動産業者の選び方一般媒介と専任媒介どちらが良いか

不動産仲介業者との媒介契約方法は3つ

  • 1.一般媒介契約
  • 2.専任媒介契約
  • 3.専属専任媒介契約

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介契約

一般媒介契約の解説図

特徴
  • 媒介契約を複数の不動産屋といくつでも結ぶことができます。
  • 媒介契約を結んだ社名は、明示する必要があります。
  • 明示していない不動産屋の仲介で成約したときは営業経費を支払う必要があります。
  • 依頼者本人が買い手を見つけて成約することもできます。

専任媒介契約

専任媒介契約の解説図

特徴
  • 契約を結ぶことができる不動産屋は1つだけです。他の会社とは契約できません。
  • 違約金が発生する場合:契約した不動産屋以外の会社の媒介により成約したとき
  • 営業経費の支払いが発生する場合:依頼者本人が買い手を見つけて成約したとき
  • 契約を結んだ不動産屋は、2週間に1回以上の状況報告義務があります。
  • 契約を結んだ不動産屋は、物件の情報を指定流通機構「レインズ」へ契約締結日から7日以内に登録する義務があります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の解説図

特徴
  • 契約を結ぶことができる不動産屋は1つだけです。他の会社とは契約できません。
  • 違約金が発生する場合:
    (1)契約した不動産屋以外の会社の媒介により成約したとき
    (2)依頼者本人が買い手を見つけて成約したとき
       └※契約した不動産会社を通して取引することが義務付けられています。
  • 契約を結んだ不動産屋は、1週間に1回以上の状況報告義務があります。
  • 契約を結んだ不動産屋は、物件の情報を指定流通機構「レインズ」へ契約締結日から5日以内に登録する義務があります。

制限の厳しさ

専属専任媒介契約>専任媒介契約>一般媒介契約

専属専任媒介契約が最も制限が多く、依頼者にとって拘束力の高い契約方法です。最も自由度が高い契約方法は一般媒介契約です。

契約方法の比較

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産屋の数 いくつでも
※但し明示が必要
1社のみ 1社のみ
契約外(明示外)の不動産屋の仲介で成約したら 営業経費を支払えば売却可 違約金発生 違約金発生
依頼者が自分で買い手を見つけて成約したら 制限なし 営業経費を支払えば売却可 違約金発生
依頼者への状況報告義務 特になし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ」への登録 依頼者の任意 契約締結日から7日以内 契約締結日から5日以内

契約期間

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、依頼者にとって拘束力が強いため契約期間は3カ月以内という決まりがあります。

3カ月たっても物件が売れず、引き続き同じ不動産仲介業者へ依頼する場合はまたその都度(3カ月ごとに)再契約を結ぶ必要があります。

一般媒介契約では契約期限は無制限ですが、行政の指導は3カ月となっている為、一般媒介契約でも3カ月毎の契約ということがほとんどです。つまりどの契約方法でも契約期間の違いは特にありません。

どの契約方法が1番良いのか?を
考えてみましょう。

一般的に、制限が厳しすぎる専属専任媒介契約が締結されることはほとんどありません。
「一般媒介」「専任媒介」のどちらにするか考えてみましょう。

業者にとってはどちらがいいのか

まずは”不動産屋にとってはどちらで契約させたいか”を知っておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産屋と契約を結べます。そのうち成約した不動産業者ひとつだけが仲介手数料を得ることができます。

契約した不動産屋Aが買い手をみつけたとき

 不動産屋Aのみ売主・買主両方から手数料を得ることができます。他の成約できなかったB,Cの業者は何も貰えません。

売主・買主両方から仲介手数料を貰えます。他の業者は何も貰えません。 解説図

契約した業者以外が買い手を見つけたとき

連絡がきた業者、又は売主が指定した業者Aのみ手数料を得ることができます。成約できなかったB,Cの業者は何も貰えません。

連絡がきた業者、又は売主が指定した業者Aのみ手数料を得ることができます。他社は何ももらえません。 解説図

専任媒介契約

専任媒介契約では、ひとつの業者とのみ契約できます。契約した不動産業者は必ず仲介手数料を得ることができます。

契約した業者が買い手を見つけたとき

 売主・買主両方から手数料を得ることができます。

売主からも買主からも、仲介手数料をもらう事ができる 解説図

契約した業者以外が買い手を見つけたとき

 売主から手数料を得ることができます。

売主から仲介手数料をもらうことができる 解説図

不動産屋にとっては専任媒介契約の方が良い

売却物件が人気の立地だとか、すぐに買い手がつくような物件と違い、「売却を急いでない」「時間がかかっても高く売りたい」このような売主の意向があるときは、一般媒介契約をしても不動産屋にとってメリットはほとんどありません。

広告を出す期間が長ければ長くなるほど営業経費はかさみます。なのに成約できなければ利益はゼロ、むしろ赤字です。

前提として知っておくべきこと:
必ず仲介料が得られる専任媒介契約を不動産屋はして欲しがります。

これを踏まえた上で、次にそれぞれのメリットとデメリットを見ていきます。

一般媒介契約・専任媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約

メリット
  • 契約した業者同士に競争意識ができる(成約した会社だけ手数料が貰えるから)
デメリット
  • 広告費をかけても他社による成約では手数料が得られないため、広告など営業経費を積極的にかけづらい
     └ 自社で扱う他の専任媒介物件の方が必ず手数料を得られる為、扱いが大きくなるのは当然
  • レインズへの登録義務がない
  • 売主への定期的な報告義務は特にない(専任媒介契約では2週間に1度の状況報告義務がある)
  • 自社で成約する可能性が低い物件(人気が見込めない物件)は担当者のやる気が出づらい
  • いくつもの会社と連絡をとるのが面倒

専任媒介契約

メリット
  • 2週間に1度の状況報告義務があるので進捗を把握しやすい
  • 売れれば必ず自社の利益になるので、広告費など営業経費を積極的にかけてもらえる
  • 一つの業者とだけ連絡を取れば良いので楽
デメリット
  • 買主・売主両方から手数料を得たいがために、買い手からの問い合わせが他社から入っても勝手に断る場合がある(大手業者に多いと言われている)※自社で買い手を見つけるまで売らない悪質なやり方です。
  • 他社経由からの申し込みが勝手にはじかれることも(買主には分からない)。

売主にとっても専任媒介契約の方がメリットが多い

一般媒介契約でのメリットといえば、自社で成約しないとお金にならないので「業者同士で競争意識が増えること」で、「販売活動が盛んになること」ですが、これは売却物件が“売れる物件”であることが前提です。

売れづらい物件で得られる一般媒介契約でのメリットはほとんどなく、売れない物件を一般媒介契約で出していてもいつまで経っても売れません。一般媒介契約でメリットを手に出来るような“売れる物件”はそう多くあるものではなく、殆どの場合専任にした方が業者も熱心に営業活動をしてくれます。

専任媒介契約では、手数料を売主・買主両方から手にしたいという思いから生まれてしまうデメリットを上記に挙げましたが、これは信頼できる業者や担当者を見つけさえすればクリア出来る問題です。

契約するのが優秀な信頼できる不動産屋であるのなら、メリットの多い「専任媒介契約」を選ぶべきです。

契約方法を、手持ちの物件タイプや状況で決める方法も

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希少・人気の物件

一般媒介契約「人気エリアの土地」「ここ半年以内に類似物件が高値で売れている」「希少でなかなか出ない物件」・・・などの人気物件の場合、制限が厳しくない一般媒介契約が良いです。

不動産業者にとっても、例え自社で成約できなかったとしても“目玉物件があることで問い合わせが増え他の物件の成約へ繋げられる”というメリットがあります。

売却を急いでいるとき

一般媒介契約売却をとにかく急いでいて、「高く売れなくても早く現金が欲しい」と売却価格にこだわりの無い人は一般媒介契約でも可。不動産屋は値段の安さでお客さんを呼び込むことができるからです。

※ただし、価格にこだわりがない場合は売れなくても不動産屋が買い取ってくれる“買取保証”がある専任媒介契約を選ぶのもひとつの手です。

売却は急いでいなく希望の値段になるまで待ちたいとき

専任媒介契約特に人気物件でもないけれど、自分の中で希望価格がはっきりしていて「時間がかかっても、この値段になるまでは売りたくない」という場合は、一社とじっくり取り組んでいける専任媒介契約が適しています。

契約期間が長くなればなるほど自社で成約できる確率も低くなり、利益になるか分からない物件に経費もかけたくないので「急いでいない」「希望価格になるまで売りたくない」ときは一般媒介契約では不動産屋からは嫌がられます。

「売れにくい」物件のとき

専任媒介契約売れにくい物件では、必ず不動産屋と専任媒介契約を締結しましょう。一般媒介契約ではいつまで経っても売れません。何故かというと、先述した通り売れない物件はお客さんも呼べない、経費をかけたとしても他社に契約を持って行かれれば全くお金にならないからです。

一般媒介契約を締結する上での注意点

「一般媒介契約をしてみたい!」という方は
ここだけ注意しよう!

一般媒介ならレインズ登録してくれるところへ!

レインズとは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」のことで、全国の不動産屋同士で物件情報を共有できる不動産情報システムのことです。

レインズの仕組み

レインズに登録された物件情報は、全国の不動産屋に公開され閲覧できるようになります。買い手を探す地域が全国に広がり、どこでも情報が検索でき、購入希望者の要望に沿って物件をピックアップすることができる画期的なシステムです。

「レインズ」の仕組み 解説図

このレインズ、専任媒介契約では登録が義務化されているのですが、一般媒介契約では特に義務はなく、登録は任意となっています。

一般媒介契約では、自社で成約できないとお金になりません。レインズへ登録してさらに広く情報が公開すされれば、益々自社で成約できる可能性が低くなります(不動産屋の本音は、自社でお客さんも見つけ売主買主両方から手数料がほしいですから)。なので中には「一般媒介契約ではレインズには登録しない」という業者もあります。

ただ、売主側からすれば「この売却を秘密にしたい」とかでなければ、レインズへ物件登録して広い地域で買い手を探せるようにして貰った方が良いに決まっています。

不動産屋の中にも、一般媒介契約でもこちらからお願いすればレインズへ登録してくれるところはあります。一般媒介契約を結ぶ場合はレインズ登録してくれる業者と契約すると良いです。

一般媒介契約では何件の会社と契約する?

いくら複数の業者と何件でも契約して良いからといって、何十社とも契約するのは避けましょう。確かに業者同士競い合わせるのも良いことですが、一般媒介契約では契約する業者が多くなるほど、自社で成約できる可能性が下がります。

そうなると複数の業者と契約した結果、どこの業者も営業に積極的にならずいつまでも売れないままという事が有り得ます。一般媒介契約では、多くても3~4社との契約に留めておきましょう。

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