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物件売り出し中の交渉術不動産の瑕疵担保責任【売却時買主にどこまで伝える?】

家や土地、マンションの不具合や不都合、どこまで買主に話すか

自殺や近隣トラブル、土地の不具合・・・
伝える必要はある?

不具合を伝えたことで値段が下がったりしないだろうか・・・
買い手がつかなくなったらどうしよう・・・

「不動産売買をするにあたって都合が悪いことを伝えるかどうか?」は売主にとって大変迷う所です。

 ※土地を売却したい方で土壌汚染や地盤、地質、液状化に不安がある方はこちら
 →【高く不動産を売るには】高値で売却するコツ・方法

不動産物件の不具合や不都合のことを「瑕疵(かし)」といいます。

売主が知らなかったり、故意に隠していて瑕疵を買主に伝えずに取引が成立した場合で、売買契約後にこれが発覚した際は売主が責任を問われます。

不動産の瑕疵担保責任

「瑕疵担保責任」とは、売買した物件に隠れた(売主から伝えられていない)欠陥や不具合があったとき、売主が負担するべき責任のことです。

この時、売主から買主へ、売買契約前に既に告知している欠陥や不具合については売主が責任を負う必要はありません。

家やマンション売却の場合は、契約時に現状説明書や重要事項説明書などの読み上げ&売主から買主へその書類を渡し確認してもらう場面があります。
たとえば洗面台にヒビがあるとか、トイレのドアの建てつけが悪いなどの不具合について、この時説明をしておけば後で発覚しても瑕疵担保責任を負わなくてもOKということです。

ただし、不動産売買において家やマンションと比べ、土地は不具合が表面化しにくく紛争になりやすい不動産です。土地の売却を考えている方は瑕疵担保責任についてより深く理解しておきましょう。

売主が瑕疵担保責任を負わなければいけない期間・時効

引き渡しから10年間かつ「気づいた日から1年以内」。
特約で期間を決めるケースも。

民法による瑕疵担保責任の規定は、下記の通りです。

買主が瑕疵を「知ってから」1年以内は、売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利の行使ができる。

民法では、引き渡し後の経過期間については特に定めがありませんが、商法による消滅時効の一般原則により「買目的物の引渡しの日から10年の経過により時効は消滅する」となっています。つまり土地の売却後、10年以内に発覚した隠れた瑕疵については売主が責任を問われます。

その他実際の取引では、特約によって売主が瑕疵担保責任を負う期間を決めておくこともあります。この時の期間は6カ月~1年程度に定めている事が多くなっていますが、例えば「土壌汚染を含む瑕疵担保責任を一切負わない」という特約を要求しようと思えば要求できます。

▽瑕疵担保責任の期間を特約で6カ月に定めた場合のイメージ
瑕疵担保責任の期間 解説図(特約で6カ月に定めた場合)

ただし、当然買主はこのような一方的に自分が不利な契約内容を簡単に了承してはくれません。この場合は値段を下げたり期間を定めるなど、売主と買主、互いの妥協点を見つける必要があります。

特約を特に取り決めておらず、瑕疵について売主も買主も全く知らなかったという場合は、土地の引き渡しから10年以内は瑕疵担保責任を負う必要があります。

売主が宅建業者の場合は?

売主が個人ではなく宅建業者の場合は、売主が個人の場合よりも責任を負う期間が厳しくなっています。

  • 宅建業者が一般人に売却する場合、2年間は瑕疵担保責任の特約を結べない。
    ※宅建業者が宅建業者に売却する場合はOK
  • 2年目以降は土壌汚染を含む瑕疵担保責任を負わない、という特約が結べる

個人が売主の場合は瑕疵担保責任を負わない期間を6カ月~1年とする契約が多い一方で、売主が宅建業者の場合はこの条件では特約を設定できません。

宅地建物取引業法により宅建業者が一般人に土地を売却する場合は、2年間は瑕疵担保責任の特約を結ぶことができない、と定められていてこれより不利な特約は無効となります。

故意に隠していた場合は?

では、売主が故意に隠していた瑕疵の場合はどうなるでしょうか。買主が「売主は売るときにこの瑕疵を知っていた」ということを立証できるのであれば、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。

この立証は、地歴を見たり過去の持ち主や入手経緯を調べることで「この土地の経歴をみれば土壌汚染があることを持ち主が知らぬはずがない」、というような形で行われることが多く、訴えが認められれば隠していたことによる責任を問われ、損害賠償金、慰謝料、弁護士費用等の支払いを買主へすることになります。

売主も知らなかった瑕疵については10年という時効があるのに対して、知っていて隠していた瑕疵については時効は存在しないと考えられています(売買契約から50年経ったあとに瑕疵が発覚しても訴えが認められた判決があります)。

土地の瑕疵で多い紛争事例

  • 地中の埋設物
  • 土壌汚染(有害物質等)
  • 地盤が軟弱
  • 隣地の騒音や振動
  • 自殺や事故、事件等心理的瑕疵

圧倒的に多いのは、地中の埋設物について・土壌汚染についての紛争です。

土地売却における瑕疵、実際の紛争・判決

では実際、紛争によって売主が負う責任とはどの程度のものでしょうか。実際の判決例を元に考えてみます。

事例1 平成24年12月13日東京地裁
土地瑕疵
・マンション建築目的の土地
・引き渡しから約1年半後、土壌汚染及び地中物の存在が判明
・買主は使用し得ない土地代金4,606万余円、土壌汚染除去費用1,243万余円、地中物撤去費用137万余円、遅延損害金合わせて合計5,987万余円の支払いを売主に求めた。

土地の中に売主の建物基礎が越境されて設置されている、土壌中から基準値を超過する鉛が検出される、松杭やコンクリートがらなどが土地中に埋まっていた、などとして損害賠償を請求された事例です。

判決では買主の請求が一部認められ、売主が買主へ1,881万余円を支払うべきと判決されました。このうち土壌汚染については、土壌汚染費用として請求された1,243万余円全てが認められました。

事例2 平成24年5月31日東京地裁
土地瑕疵
・3870万円で購入した土地が、後日地盤が軟弱であることが発覚した。
・地盤補強工事に777万円かかることが分かり、売主に損害賠償を求めた。

判決では、様々な事由を整理すると売主は「地盤補強工事等が不要だと説明して(したのと同じ)この土地を売却した」とみなされました。

売主は、追加建築費用633万円余、追加設計費用58万円余、家賃6か月分61万円、慰謝料150万円、弁護士費用90万円、合計1,021万円余に加えて、軟弱地盤により生じた損害として750万円を買主に支払うべきと、いう結果になりました。

事例3 平成23年5月31日岡山地裁
土地瑕疵
・買主は平成2年に910万円で該当土地を購入した。
・元々この土地には産業廃棄物処理を行うA工業があり、環境悪化・悪臭等について過去行政指導が繰り返し行われていた。
・売主はこの工場跡地を宅地造成し、順次分譲した。該当土地はこの分譲地である。
・平成16年、上下水道工事の際に土壌汚染が発覚。
・平成19年、買主は「宅地造成すべきでなかったのに宅地造成して販売した」「分譲地の履歴等を契約時に説明するべきだったのにしなかった」として売主に5,889万円余の支払いを求めた。

17年前の売買契約について、土壌汚染についての説明義務を怠った事例です。

判決では土地売買、建物工事代金の50%である1,250万円、弁護士費用として120万円、合計1,370万円の損害賠償請求が認められました。

※この他2名の原告が同様の分譲地においての売買契約について売主を提訴していて、そちらでも合計3,631万円余を支払うべきと判決されています。

事例4 平成7年5月31日東京地裁
心理瑕疵
・買った土地にある物置で、約7年前に自殺があったことが判明。
→契約の解除を認めた。
事例5 平成18年12月19日大阪高裁
心理瑕疵
・土地を買ったら、8年前にそこにあった建物で殺人事件が起きていたことが判明。
→売買価格の5%の賠償を売主に命じた。
事例6 平成12年8月31日東京地裁
心理瑕疵
・農村の土地を買ったら、約50年前にそこにあった家屋で殺人事件が起きていたことが判明。
→土地を売った売主と仲介業者に賠償を命じた。

土地の瑕疵による損害賠償請求は
高額となる可能性大

このように、賠償金は1,000万円を超えることがほとんどです。特に土壌汚染や埋設物など土地瑕疵については特に高額で、中には1億円を超える請求が認められたケースもあります。

土地を買った人が土地の上に建物を建てた場合は、その建物を建築するのにかかった費用までの支払いが命じられることもあり、こうして見ていくとすでに分かっている不具合や不都合を隠したまま売却することが、どれだけリスクがある事なのかを実感できます。

瑕疵は隠さず、しっかり買主へ伝えるべき

すでに発覚している瑕疵は隠さず、タイミングを見て買主へしっかり伝えておこう

売主が全く知らなかった(調べても分からない)瑕疵については、特約で瑕疵担保責任を負う期間を6カ月~1年程度に仲介不動産屋と相談し定めるのが無難です。

発覚が考えられる土地のリスクについては、事前に簡易地盤調査や土壌汚染調査を行っておけば、少ない投資で高く土地を売る事にも繋がります。また、万が一不具合が発見された場合もリスクは開示することでリスクではなくなります。
※詳しくはこちら→【高く不動産を売るには】高値で売却するコツ・方法

すでに発覚している瑕疵については故意に隠すと後々紛争に発展する恐れがあるので、情報開示のタイミングを見計らい買主には必ず告知をしましょう。上記にも既に書きましたが、情報開示のタイミングはとても大切です。

売買物件の詳細情報欄に堂々と「この土地土壌汚染があります」「地盤が軟弱です」「自殺がありました」と書けばもちろん買う人はいません。

契約間際の相手がどうしてもほしい、それでも欲しいと思っている時を見極めての情報開示が必要です。担当不動産仲介業者とタイミングを相談して情報を開示するようにします。

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