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売買契約とその後【不動産売却時の固定資産税】支払い・精算

不動産を売却した時、固定資産税は誰が払う?

土地や家、マンションなどの不動産を売却する時、きっかり12月31日その年の終わりに売買契約をすることが出来る人はまずいません。

年度の途中や中途半端な日にちに売買契約を行い、持ち主が変わった場合は固定資産税をどうするのか?というのは売主・買主双方が気になる問題です。

不動産の固定資産税納税義務者

「1月1日時点」での持ち主が“納税義務者”

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日の時点で、その土地や家屋の所有者であると登記簿に登記されている人です。

1月1日の土地所有者に、5月頃固定資産税納付書が届くことの解説図

上記の図のように年度の途中で所有権移転が行われた場合でも、1月1日の時点で所有権が売主にある場合、その年1年間の固定資産税納税義務者は売主となるため、納付書は売主に届きます(都市計画税も同様)。

ただ、年度の途中で自分の持ち物ではなくなっているのに固定資産税を納めなくてはならないというのは、どうしても不平不満が生まれます。

固定資産税の精算は、日割り計算が一般的

不動産売買の場において固定資産税の扱いは、一般的に「日割り計算で公平に売主と買主が負担する」というのが慣習となっています。

固定資産税を日割りにして、売主と買主の話し合い・同意の下、固定資産税を公平に負担し合うことを不動産業界では「固定資産税の精算」と言います。

法による厳格な定めはない

固定資産税の精算について、法律での定めは特にありません。全て売主と買主の話し合いでどうするか決めることになります。場合によっては日割り計算以外でも、売主が全て負担しますよ、という場合もあるし、逆に買主が全て負担します。という場合も時にはあります。

実際に買主に納税義務はない

また、例えば2月1日~の固定資産税は買主が負担してください。とお互い納得して決まったとしても、納税義務者が買主に代わる訳ではありません。

あくまで「納税義務者は1月1日時点での持ち主」であり、その年の1月1日の土地の所有者が買主であれば買主が納付する必要があります。つまり、国から買主が負担すると決まった日数分の税金の還付があるわけではなく、買主負担の固定資産税分は売買代金に含まれる、ということです。

起算日はいつ?

起算日についても定めがないので売主と買主での話し合いになります。負担割合を含めた話し合いについては仲介不動産屋主体で行われますが、不動産屋によって、主に起算日は下記の2種類に分かれます。

  • 1月1日を起算日として精算
  • 4月1日を起算日として精算

1月1日時点で納税義務者が決定され、その年度の固定資産税納付書が送付されるのは5月初旬~6月初旬なのでややこしく、起算日の違いにより負担金額も大きく変わるため売主買主共にしっかり理解する必要があります。

2015年2月1日に不動産の所有権移転が行われた場合

2015年2月1日に所有権移転が行われた場合、売主の手元にあるのは2014年1月1日賦課期日による納付書です。2015年2月1日に所有者が移転したとしても、2015年1月1日時点の所有者である売主に5月~6月頃納付書が届きます。

固定資産税納付書が届く時期の解説図※2月1日に所有権移転の場合(土地の売主・土地の買主)

買主へ初めて納付書が届くのは、所有権移転が行われた翌年の5~6月です。

起算日による負担額の違い(固定資産税が7万円、2月1日引き渡しの場合の差)
起算日 買主負担分 売主負担分
1月1日 7万円×31日/365日=5,945円 7万円×334日/365日=64,054円
4月1日 7万円×307日/365日=58,876円 7万円×58日/365日=11,123円

では、仮に12月1日に所有権移転が行われた場合はどうなるでしょうか。

2015年12月1日に所有権移転が行われた場合

固定資産税納付書が届く時期の解説図※12月1日に所有権移転の場合(土地の売主・土地の買主)

2015年12月1日に所有権移転が行われた場合は、売主にすでに固定資産税納付書が届いています。売主には翌年5月ごろに固定資産税納付書が初めて届きます。

起算日による負担額の違い(固定資産税が7万円、12月1日引き渡しの場合の差)
起算日 買主負担分 売主負担分
1月1日 7万円×334日/365日=64,054円 7万円×31日/365日=5,945円
4月1日 7万円×244日/365日=46,794円 7万円×121日/365日=23,205円

このように、1月1日を起算日とするか、4月1日を起算日とするかで買主売主の負担金に大きく差が出ます。

取引時に起算日についての決め事をせずにいると、後々揉め事に発展します。固定資産税の精算について、不動産売買契約の際に起算日までしっかり話し合っておくことが大切です。
(不動産屋の方で本来行うべきことですが・・・。忘れているということも本当に多いです)

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