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ケース別売却ノウハウ【共有名義の不動産売却】税金と確定申告

共有名義(共同名義)の不動産を売却するには

共有名義の不動産とは、複数の人が一つの不動産を共有している状態のことをいいます。名義人ごとに「持ち分」と呼ばれる割合が決められています。

土地の持ち分 意味の説明図

この「不動産の持ち分」とは、所有面積ではなく、不動産の権利を表すものです。例えば土地の「持ち分1/2」というのは、土地の面積半分をその人が所有しているという訳ではなく、“1/2の所有権を持っている”という意味です。

共有名義の不動産全体を売却するときに必要なもの

必ず共有名義者全員の承諾が必要!

  • 不動産の登記済権利書or登記識別情報
  • 土地測量図、境界確認書
  • 共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

共有名義になっている土地や家、マンションなどの不動産全体(すべての持分)を丸ごと売却するには、必ず上記書類と共有名義者全員の承諾(実印の押印、契約書への記名)が必要です。勝手に共有者の一人が土地を売却することはできません。

自分の持ち分だけ売却はできるか

取引上出来ないということはなく、持ち分の範囲であれば自由に売却できます。が、現実的に考えて「1/2の所有権だけを購入する」という普通の一般の買主はいません。
持ち分のみの買取を専門とする会社もあります。

また、不動産の共有者というのは大抵が親戚同士です。さらに中には相続が行われ、より共有名義の範囲が複雑化している場合もあります。

共有名義の土地の所有権を他人に売却するという事は、その共有者の輪の中に全くの他人が入るということですから、その後トラブルに発展する可能性が高くなります。

では、トラブルにならないよう、共有名義の不動産を自分だけ売却し現金が欲しい。という場合の方法を考えてみましょう。

1.共有持分不動産の買取を専門とする会社へ依頼する

相続や離婚で「自分の共有持分のみを売却したい」という悩みを持つ方を対象とした、共有持分の買取を専門とする会社があります。
こちら

トラブルを避けるために一旦相談する方も多く、単なる自分の共有持分の現金化だけでなく登記が終わっていない不動産、住んでいない不動産やすでに揉めてしまっている場合など、訳ありの場合でも無料で専門家ならではのアドバイスをもらうことができます。

2.共有者に現金で買い取ってもらう

ある土地を、A,Bの2人が1/2ずつの持ち分割合で所有しているとします。Aは現金が必要で、Bと相談してAの持分割合をBに買い取ってもらうことになりました。

1.共有者に現金で土地を買い取ってもらう 解説図

上記のように、他の共有者全員の了承を得られれば、土地の持ち分の部分のみを現金にすることができます。他の共有者に現金がない、買い取る意志がないなど、共有者の1人でも反対があればこの方法は使えません。

3.不動産を持ち分割合に応じて分筆する

土地を持ち分の割合ずつに分筆し、ここからここまでの面積はAのもの、こっちはBのもの、と境界を明確に分けます。その後自分の名義の土地だけを売却する方法です。

2.土地を持ち分割合に応じて分筆→売却 解説図

4.共有者全員を説得し、不動産すべてを売却する

共有名義者全員の意思が同じであれば土地全体を売却し、その後、持分割合と同じ割合で現金をそれぞれ受け取る方法があります。

3.共有者全員を説得し、土地すべてを売却する 解説図

共有名義者のうち、一人でも売却に反対する人がいればこの方法は使えません。

番外編 名義を一人に変更する

親と子の共同名義などの場合で、子供がこの不動産を売りたいといった場合に、親が「ではあなたの好きにしなさい」と名義を子供だけのものに変更する、という事があった場合どうなるでしょうか。

必要な対価を受け取らずに資産を譲渡した場合は「贈与税」の対象になります。贈与税の税率は思った以上に高額で、例えば1,000万円以上の資産を譲渡した場合は50%の贈与税が課されます。もちろんその土地を売却した時は、贈与税とは別に譲渡所得税がかかります。

何も考えずに名義変更すると、後々高額な税金の納付をしなければならなくなる恐れがあるので十分注意が必要です。

離婚に伴う夫婦共同名義の不動産売却

共働き家庭の増加により、不動産を夫婦の共同名義で所有する人が増えています。そこで問題になるのが、離婚となった場合の共有名義の不動産の扱いについてです。

上記でも述べたとおり、共有名義の不動産は共有者全員の承諾がなければ売却できません。元夫婦2人の共有名義の不動産は、元夫・元妻2人が協力しないと取引できないので、2人の意思が同じかどうか、また、2人が話し合いができ協力し合える状況にあるのかどうか、がポイントとなります。

2人の同意と協力がなければ売却できない

売却時期に注意

不動産を売却した時にかかる税金は、所有5年以内では39%の税率となっていますが、所有が5年を超えると税率は20%に下がります。この19%の差は相当大きいです。

税金のことを考えるのであれば、結婚後1年で離婚なんてことがあったとしても、すぐに売却をするのではなく、出来る限り5年を超えた時に売却した方が節税になります。

共有名義の不動産を売却したときの確定申告と税金支払い

売却して得た現金は持分割合通りに!

不動産の持分割合が1/2ずつの場合、売却して得た現金も1/2に分けます。妻1/3、夫2/3の持分割合の場合であれば、現金もその通りに分けそれぞれの収入として確定申告をします。

経費も持分割合と同じ割合で分けます

不動産の譲渡所得と同じく、かかった経費(購入代金、仲介手数料等)も持分割合と同じ割合で分割してそれぞれ計上します。
経費にできる費用について詳しくはこちら

但し夫婦共同名義の不動産売却の場合は、売却価格も経費も合計で記載できます。最後の利益の横に、「妻(夫)と共有名義 持分1/2」と書くことで利益は1/2で計算されます。結局計算結果は同じなのですが、夫婦のみにこの記載方法が認められてます。

売却価格から経費を引いた時に利益が出ていなければ、税金はかかりません。また、確定申告の必要もありません。

共有者それぞれが確定申告します

確定申告用紙は名義人の数だけ必要です

まとめて確定申告は出来ないため、名義人それぞれが収入と経費を計算し、書類を揃え確定申告をする必要があります。

納税額の計算も個々に行われますので、共有名義人それぞれが税金を支払います。

税金の額はどのくらい?

所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%

夫婦同士の共有名義であれば懐は結局同じなのでそうとも言えないのですが、一般的に共有名義の不動産では、利益を共有者同士で分割するため一人一人の税額は少なく抑えられます。

実際の納税額(所得税+住民税)※このうち、自分の持分割合と同じ額を支払う
譲渡所得(利益) 所有5年以下 所有5年超
100万円 39万円 20万円
300万円 117万円 60万円
500万円 195万円 100万円
1,000万円 390万円 200万円
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