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売買契約とその後居住用不動産(自宅・マンション)を売却したときの特例・控除

自宅(家・マンション)を売却したときの税金の軽減措置

家やマンションを売却したとき、利益が出れば所得税・住民税を納める必要があります。

ただし売却した不動産が居住用不動産(マイホーム)だった場合には、控除や特例が設けられていて納める税金が軽減されます。

居住用不動産譲渡の3,000万円控除

自分が住んでいた家を売却したときには、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。自宅と合わせて行われた敷地(土地)の売却についてもこれに含むことができます。

つまり、自宅の売却については利益が3,000万円までであれば税金は納めなくても良いということになります。

適用要件

  • 自分が住んでいる家屋及びその敷地の譲渡であること
  • 譲渡した年の前年及び前々年に、この特例や居住用不動産の買換え特例などを受けていない事
  • 親族・夫婦間や自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと

国税庁タックスアンサー マイホームを売った時の特例

「1人につき」3,000万円控除ができる

夫婦の共有名義で所有している自宅を売却した場合、夫・妻それぞれ1人ずつ3,000万円の控除が使えます。

夫婦それぞれが3,000万円控除を受けられることの解説図

結果的に不動産全体で考えると、3,000万円×2人分=6,000万円の控除を受けることができます。

3,000万円控除は必ず申告が必要

居住用不動産譲渡の3,000万円控除は、確定申告をしたときに初めて適用される控除です。もし3,000万円の控除をして譲渡所得が0になるとしても、必ず申告を行う必要があります。

所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率

所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合で、一定の要件を満たせば譲渡所得の金額が6,000万円までの部分について所得税と住民税の税率が低くなります。

所得税率 住民税率
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

この軽減税率の特例は、上記の居住用不動産譲渡の3,000万円控除と同時に適用を受けられます。

ややこしいですが、所有期間が10年を超える自宅の売却をしたときは、まずは譲渡所得から3,000万円が控除されます。そしてさらに残った金額の6,000万円までの部分についての税率軽減が受けられるということになります。

所有期間10年超の不動産譲渡の軽減税率の解説図

適用要件

  • 自分の住んでいる家屋及びその敷地の譲渡であること
  • 譲渡した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • 譲渡した年の1月1日において、譲渡した家屋や敷地の所有期間が10年を超えていること
  • 譲渡した家屋や敷地について居住用不動産の買換特例を受けていないこと
  • 親族・夫婦間や自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと

国税庁タックスアンサー マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用不動産を買い換え場合の特例

マイホームを売ってそのお金でまた新たにマイホームを購入した・・=いわゆる「買換え」の場合には、一定金額までの所得は無かったものとなる有難い特例があります。

家の売却額<新居購入額 のとき

3,000万円で自宅を売却し、次に4,000万円の家を購入したとき、売却して得た3,000万円はそのまま新居購入に使用されており手元にお金は残っていません。
この時買換え特例を適用させると、旧自宅3,000万円の譲渡については所得がなかったものとして扱われます。

自宅を3,000万円で売却し、次に4,000万円の家を購入したとき買換え特例をつかった場合の解説図

家の売却額>新居購入額 のとき

4,000万円で自宅を売却し、次に3,000万円の家を購入したとき、売却して得た4,000万円のうち3,000万円はそのまま新居購入に使用されており手元に1,000万円しか残っていません。
この時買換え特例を適用されると、手元に残っている1,000万円のみにだけ課税されます。

自宅を4,000万円で売却し、次に3,000万円の家を購入した時買換え特例をつかった場合の解説図

3,000万円控除、居住用不動産の軽減税率と同時にはつかえない

この居住用不動産の買換え特例は、3,000万円控除居住用不動産の軽減税率と一緒に適用させることはできません。

自分にとって節税になるのはどの特例を利用すればよいのか?居住用不動産を売却したときは事前に計算しておく必要があります。

【注意】買換え特例でなかったことにされた所得は将来の売却時に繰り越される

今回はなかったことにされるけれど、その所得は将来に繰り越されるので注意

買換え特例でなかったことになった所得は、一生消えたままという訳ではありません。

将来居住用不動産を譲渡したとき、今回なかったことにされた譲渡金額が加算されまとめて課税されるようになっています。

同時に適用ができない3,000万円控除は、控除されたままでよく将来へ繰り越されまた課税ということはありません。買換え特例を適用させる場合、この点に注意しましょう。

適用要件

  • 譲渡した人の居住期間が10年以上、かつ、譲渡した年の1月1日において、譲渡した家屋や敷地の所有期間が10年を超えること
  • 平成27年12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡対価が1億円以下であること
  • 買い換えた家屋は、居住用の床面積が50平方メートル以上であること
  • 親子・夫婦間や自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと

国税庁タックスアンサー 特定のマイホームを買い換えたときの特例

自宅を売却して損失がでた場合の特例

自宅を売却して得たお金で住宅ローンが完済できず、ローン残高が残った場合には給与所得などの他の所得と通算できます。

それでも損失が出る場合には、翌年以降3年間の所得と相殺ができます。また、この特例と住宅ローン控除は併用することが出来ます。
※平成27年12月31日までに譲渡されたものに限る

家を購入時より安く売却し損失が出た場合の減税特例

自宅を売却しても住宅ローンが完済できず、その後住宅を借りるなどして他の場所に住む場合

「特定の居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰り越し控除」が適用されます。

適用要件
  • 譲渡した年の1月1日において、譲渡した自宅(家屋とその敷地)の所有期間が5年を超えていること
  • 平成27年12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償却期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  • マイホームの譲渡対価が、上記住宅ローンの残高を下回っていること
  • 親子・夫婦間や自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと
  • 繰り越し控除をする場合、その年の合計所得金額が3千万円以下であること

国税庁タックスアンサー 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

自宅を売却して損失が出たけど、新たに住宅ローンを組んで新居を購入した場合

「居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰り越し控除」が適用されます。

適用要件
  • 譲渡した年の1月1日において、譲渡した自宅(家屋とその敷地)の所有期間が5年を超えていること
  • 買換え資産を取得した年の12月31日において、買換え資産について償却期間10年以上の住宅ローンを有すること
  • 買換え資産を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること。または、その見込みであること
  • 親子・夫婦間や自分がオーナーの会社への譲渡ではないこと
  • 繰り越し控除をする場合、その年の合計所得金額が3千万円以下であること

国税庁タックスアンサー マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

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