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不動産売却と相続手続き相続土地の評価方法~価値の決まり方

相続した不動産の評価

土地を相続した時支払う相続税の金額は、相続した(もしくはする予定の)土地の価値によって決まります。

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相続時の土地評価額は、実勢価格の約7~8割

相続税額の計算時に求められる「土地の評価額」は、土地の実際の売買価格とは異なり、実税価格のおおよそ7~8割の金額になります。

土地にはそれぞれ「地目」が定められています。土地の評価額の単位や評価方法は、その土地の地目により異なります。※地目は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されています。

地目別相続税の評価方法
地目 評価の単位 評価方法
宅地 1各地の宅地 路線価方式又は倍率方式
農地(田・畑) 1枚の農地 ・純農地→倍率方式
・中間農地→倍率方式
・市街化周辺農地→比準方式
・市街化農地→比準方式(宅地比準方式)又は倍率方式
山林 1筆の山林 ・純山林及び中間山林→倍率方式
・市街地山林→比準方式
原野 1筆の原野 ・純原野及び中間原野→倍率方式
・市街地原野→比準方式(宅地比準方式)又は倍率方式
牧場 1筆の牧場 山林・原野と同様に計算
池沼 1筆の池沼 原野と同様に計算
雑種地 利用の単位と
なっている
1団の雑種地
付近の土地を参考にして決定される

土地の評価方法(路線価方式・倍率方式・比準方式)について

評価方法
路線価方式 路線価方式は、路線ごとに決められている路線価を元に評価する方法です。
路線価に加えて、下記補正や加算をして評価額が算出されます。
(関連記事:土地の路線価と面積
【画地調整】

  • 奥行価格補正
  • 側方路線影響加算
  • 二方路線影響加算
  • 三方路線影響加算
  • 四方路線影響加算
【評価が減額されるもの】

  • 不整形な宅地
  • 無道路宅地
    (道路に接していない)
  • 間口が狭い宅地
  • 奥行が長い宅地
倍率方式 倍率方式は、固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じて評価額を算出する方法です。
この方式の場合は上記路線価方式のような補正や加算調整はありません。
※固定資産税評価額は、毎年各市区町村の課税課などから送られてくる「固定資産課税明細書」で確認できます。
比準方式 その土地を宅地として利用するものと仮定して評価する方法です。
比準方式で使用される「その土地が宅地であるとした場合の1平米あたりの価額」とは、路線価方式又は倍率方式によって算出します。

どちらの方式で算出するかは、その土地の所在する地域がどちらの地域かによります。
財産評価基準書(国税庁ホームページ)で確認できます)

地目ごとの相続時評価方法の詳細

宅地の評価

宅地の評価は、

  • 路線価方式
  • 倍率方式

により行います。

自分の相続土地がどちらの方法で計算されるのかどうかは、毎年7月に各国税局長が定めて公表している「財産評価基準書」で確認できます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/ 財産評価基準書(国税庁ホームページ)

人に貸している土地の評価

賃貸用の土地の方が、評価額が低くなります

自分が利用している土地とは評価方法が異なります。他人に貸した不動産は、簡単に売買できない等自由度が低くなっています。そのため、借地権や借家権に相当する金額を、土地の評価額から引いて評価されます。

借地権割合は地区ごとに異なりますが、50%~70%が平均値で割合が高いことが分かります(控除が大きく、土地の評価も下がる→相続税額も低くなる)。財産評価基準書(国税庁ホームページ)に、土地ごとの借地権割合が記載されています。

借家権割合は原則30%となっています(平成26年10月現在)。

【土地の上に建つ家屋が、借主のものである場合】
その土地を「貸宅地」といいます。この場合、その土地には借主の借地権が存在します。貸宅地の評価額は以下の計算式により求められます。

貸宅地の評価額 = 自用地の評価額 × (1-借地権割合)

【土地の上に建つ家屋が、貸主のものである場合】
その土地を「貸家建付地」といいます。この場合借地権は存在しませんが、土地にも借主の借家権の一部が及ぶもの、というふうに相続税法では考えられています。

その場合の金額は、借地権割合に借家権割合を掛け合わせたものとなります。賃家建付地の評価額は、以下の計算式により求められます。

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額 × (1-借地権割合×借家権割合)

農地(田・畑)の評価

農地の評価は、下記の方法で行われます。評価単位は「1枚の農地」とされていますが、この「1枚の農地」とは、耕作の単位となっている1区画の農地をいいます。

  • 純農地:倍率方式
  • 中間農地:倍率方式
  • 市街化周辺農地:比準方式(比準方式により市街地農地として評価した金額の80%相当額で評価)
  • 市街化農地:比準方式(宅地比準方式)又は倍率方式

上記4区分については、農地転用(「田・畑」から、宅地や雑種地などに地目を変更すること)許可の際の立地条件に基づくものです。

1.純農地 原則的に転用が許可されない農地。農用地区内にある農地、甲種農地、第1種農地。
2.中間農地 一定の条件の下に例外的に転用が許可される農地。第2種農地。
3.市街化周辺農地 転用が許可される農地。第3種農地。
4.市街地農地 転用の許可を要しない農地。

比準方式では、1平米の値段から造成費を引くことができる
(評価額を下げられる)

市街地農地の評価

その農地が宅地であるとした場合の1平米あたりの価額から、国税局長が定める1平米あたりの造成費を控除した金額に、土地の面積を乗じて計算した金額が評価額となります。

(1平米あたりの金額-1平米あたりの造成費)×土地の平米数

ただし市街地農地の評価に適用する倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額が評価額となります。

☆造成費とは?
工事費目 どんな造成? 金額(1平方メートルあたり)
整地費 凹凸がある土地の地面を地ならししたり、土盛工事をする工事費用 500円
伐採・抜根費 樹木の伐採や根の除去にかかる費用 600円
地盤改良費 軟弱な土地の地盤を安定させる地盤改良工事の費用 1,300円
土盛費 道路より低い土地を、搬入した土地で埋め立て地上げする工事費用 4,200円
土止費 道路より低い土地を地上げする際に、土盛りした土砂を流出されないよう構築する擁壁の工事費 46,500円
市街地周辺農地の評価

その農地が市街地農地であるものとした場合の価額の、100分の80に相当する金額が評価額となります。

雑種地の評価

雑種地は、相続した雑種地と状況が似ている付近の土地について評価した1平米あたりの評価額を基にして評価します。

その付近の土地と、評価したい雑種地との違い(位置や形状など条件の差)を考慮して評価した1平米あたりの評価額に、その土地の面積を乗じて計算した金額が評価額となります。

ただし雑種地の評価に適用する倍率が定められている地域もあります。その場合は固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額が評価額となります。

また、路線価地域内にある雑種地は路線価方式で評価します。倍率地域内にある雑種地は、その雑種地と状況が似ている付近の土地を選定し、評価したい雑種地との違い(位置や形状など条件の差)を考慮して評価します。

山林の評価

山林の評価は、

  • 純山林及び中間山林→倍率方式
  • 市街地山林→比準方式(宅地比準方式)又は倍率方式

により行います。

市街地山林の評価

市街地山林は、その山林が宅地であるとしたときの1平米あたりの評価額から、国税局長が定める1平米あたりの造成費を控除した金額に、土地の面積を乗じて計算した金額が評価額となります。

ただし、市街地山林の評価に適用する倍率が定められている地域もあります。その場合は固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額が評価額となります。

急傾斜地の山林

宅地造成ができないなど、宅地への転用が見込めない場合の市街地山林では、近隣の純山林の評価額に比準して評価します。

原野の評価

原野の評価は、

  • 純原野及び中間原野→倍率方式
  • 市街地原野→比準方式(宅地比準方式)又は倍率方式

により行います。

市街地原野の評価

市街地原野は、その原野が宅地であるとしたときの1平米あたりの評価額から、国税局長が定める1平米あたりの造成費を控除した金額に、土地の面積を乗じて計算した金額が評価額となります。

ただし、市街地原野の評価に適用する倍率が定められている地域もあります。その場合は固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額が評価額となります。

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