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4. 【不動産売却・買取】業者のトラブル回避方法と手口

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家やマンション、土地などの不動産を売却しようと思った時は不動産業者に頼る方法が一般的ですが……

数は少なくなってきているものの、まだまだ世の中には悪徳な不動産業者がいるのは事実。

「不動産屋ってなんか怖いイメージ」
「騙されたりしないかな……」
「できるだけ高く売りたい。買い叩かれたら嫌だなあ」
「信頼できる不動産業者ってどうやって選ぶの？」

不動産業者と取引するにあたり、こんな疑問がたくさん浮かんでくると思います。

不動産は高額なので、精神的にも金額的にも、トラブルになったときのダメージは大きいです。

悪徳な不動産業者に、大切な不動産を安く売却・買取されてしまわないため、そしてトラブルを避け、安心した売却につながるよう、不動産業者と契約する前にある程度の知識を入れておくことが大切です。

このページでは、悪徳不動産業者の手口や判例、騙すような業者がいる理由、トラブルの回避法・もしもの時の相談窓口／弁護士への相談方法についてまとめました。

不動産売却時の悪徳業者の手口・判例

不動産業者を通し不動産を売却する方法には、2種類あります。

・不動産業者が買い手を探す「仲介」
・不動産業者自身が買い手になる「買取」

それぞれのケースで、どんな悪徳業者の手口があるのかを知っておくとトラブルを避けられます。

仲介時

不動産会社の主な収入は、売買が成立した際に売主or買主から受け取る『仲介手数料』です。

この仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により上限が決まっています。

仲介手数料　＝（　売買価格×3％　）＋　6万円　＋　消費税8％

例えば、2,000万円の不動産物件の仲介手数料は、

（2,000万円×3％）＋6万円＋消費税＝71万2,800円となります。

この仲介手数料は買主・売主から受け取れる上限額なので、買主も売主も自社で見つけた不動産業者は倍の金額を受け取ることができます。

仲介手数料を売主/買主どちらか一方から受け取る	→片手取引
仲介手数料を売主/買主両方から受け取る	→両手取引

両手取引のほうが売上が上がるので、不動産会社は「買主もできたらウチで見つけられたらいいなぁ」って思っています。

そんな思惑からよく問題になるのが「囲い込み」と言われるもの。

囲い込みとは、「その物件（売りたい物件）について他社からの買主の紹介・問い合わせを一切受け付けない」という行為です。

ほかの会社が買主を見つけてしまうと売主からしか仲介手数料をもらえないので、他社が「検討しそうな顧客がいますが紹介できますか？」と問い合わせてきても「申込が入っているのでできません」と嘘をついて物件を囲い込むのです。

物件を売りたいこちらからすれば、購入者がいて問い合わせが来ているのに勝手に断られている状態になりますので、売主にとってこの「囲い込み」は相当な不利益となります。

買取時

買取は不動産業者が物件を買い取ったあとに転売するケースがほとんどなので、相場価格以下での買取が基本です。

通常の売却	周辺相場の価格で取引される	現状のまま引き渡しが多い
買取	周辺相場の7割～8割で取引される	リフォームをして再販売される

ただ、その際に「どうせ相場価格が分からないだろう」と相場を遥かに下回る金額で買い取ろうとする業者はまだまだ存在します。

「競売価格以上では売れないから」
「今ならこの値段が出せる」

など売主を煽るような言葉で、相場より低い金額での買取を促すこともあるということを知っておくべきです。

仲介ではなく買取を選択する売主は「早く売りたい」と急いでいる方が多いのですが、だからといって相場を知らないまま取引することはとても危険です。

実際の悪徳業者による不動産売買取引の判例・事例

媒介業者による買取が詐欺を理由に取り消された事例 （東京高判　平成14年1月16日）

公序良俗違反の売買 （福岡地裁久留米支判　平成11年9月29日）

売買代金に関する要素の錯誤 （横浜地判　平成10年4月27日）

なぜ騙すような業者がいるの？

通常のお店だと商品の価格がちがえばすぐに分かりますし、嘘があるとすぐにお客さんが離れていってしまいますが、不動産の取引では嘘や虚偽の事実がばれるのはかなり時間がたってからになることが多いという背景があります。

多少事実とは違うことを説明したり、事実を説明しなかったとしても、その事実がわかるころには不動産業者がもう倒産していたり社名を変更していたりすることもあります。

さらに不動産業者では営業マンが歩合制であることが多く、「両手取引なら仲介手数料額の30％」「片手取引なら仲介手数料額の15％」というように、両手取引の方が報酬額が多くなります。

会社の売上が上がること、そして営業マンが自分の給料が増えることが理由で、「利益」が増える囲い込みに拍車がかかるというわけです。

買取も同じで安く買い取った方が不動産業者の利益は多くなるので、買い叩こうと騙すような業者が存在します。

騙されないためには？トラブル回避法

悪徳業者の数は少なくなってきているとはいえ、油断せずに騙されないための回避法を抑えておきましょう。

インターネットの口コミサイトでの評判は、その不動産会社に満足している人はわざわざ口コミを書かないため、良い不動産会社であっても悪い口コミばかりが集まって見えがちです。

10人に1人の意見なのか、100人に1人の意見なのか？惑わされず確認することが大切です。

信用できる不動産業者の見極め方

■営業年数を見る

営業年数の長い不動産会社は、顧客に評価されていて信頼できる会社の傾向が高く、ひとつのチェック項目として知っておくと良いです。

その会社の営業年数は免許番号を見ればすぐに確認できます。

○○知事（1）第12345…

↑上記の免許番号のうち、（ ）内にある数字がそれにあたります。

免許番号は5年毎の更新制となっていますので、

（1）→宅地建物取引業の免許を取得して5年以内
（2）→　　〃　　5～10年
（3）→　　〃　　10～15年

・・・こんなふうに記述を読み取ることができます。

■複数の不動産業者に査定してもらう

複数の不動産業者に査定してもらうことで、その物件の相場感もつかむことができます。

相場がわかれば買い叩かれるリスクへの対策ができますし、別の会社の担当者から話を聞くことで、どこかおかしなことを言っている不動産業者があればすぐに気付くことができます。

■査定額の根拠を確認する

上記で触れた「囲い込み」を行うような業者は、まずはなんとか媒介契約を獲得したいですから、あえて高い査定金額を提示するケースがあります。

（結局は相場からズレているわけですから、その価格では売れずその後ズルズルと価格を下げることになります）

信頼できる業者を見極めるために、その査定額を算出した「根拠」をきちんとヒアリングしてみましょう。

こんなことを言われたら要注意

・「早く売らないと」価格は暴落する
・当社なら「絶対」この価格で売れます
・当社は「独自の」販売網があります。

このように、過度に売主を煽り媒介契約を結ぼうとする不動産業者は良い業者とは言えません。

これらの言葉がすべて嘘ではないはずですが、上記の発言を耳にしたときは必ずその根拠を共に確認するようにしましょう。

いつまでに売りたいのか、なぜ売りたいのか、売主の意志や方向性をきちんと確認し、それに沿って売却活動を一緒に併走してくれる不動産業者が本当に良い会社さんです。

また、物件の販売を開始してからすぐに値下げの相談を持ちかけてくるところも注意が必要です。
（物件を預かった時点からすでに値下げを想定していた可能性が高い）

売主と不動産業者との媒介契約は最長で3ヶ月です。

3ヶ月で売れなければ媒介契約は切れますから、慌てずに、そして全てを任せるのではなく、契約後も不動産業者の売却活動に目を光らせていることが大切です。

騙されたと感じたら？相談窓口・弁護士への相談方法

契約している不動産業者に不審な点を感じたとき、騙されている…？と感じたときの相談窓口をまとめました。

法律関係の相談	法テラス0570-078374（IP電話からは03-6745-5600）
とりあえず相談したい	全国の消費生活センター（188※局番なし）
不動産業者とのトラブル	公益社団法人全日本不動産協会（03-5338-0370）

【より高く売る方法】不動産の査定価格は業者によって数百万円も差があります