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不動産売却と相続手続き共有名義の不動産(家・土地・マンション)を相続したら

共有名義の不動産相続

共有名義とは、ひとつの不動産を複数の名義人で共有している状態をいいます。

例えば夫婦での共有名義の場合「夫持ち分1/2」「妻持ち分1/2」というように、共有者にはそれぞれ持ち分があります。

共有名義の不動産は、相続により共有者が細分化されていってしまう

兄妹2人で1/2ずつの持分の土地があり兄が死去した場合、下記のように今回の相続によってさらに持分がさらに細分化されてしまいます。

共有名義の不動産が相続により細分化されていく過程の図イラスト

兄が共有名義を持ったまま死去した場合、兄1/2の持ち分の法定相続人は妻と子供で、それぞれ妻が1/2、子供がそれぞれ1/4ずつが法定相続分となります。

こうなると、この時該当土地の名義は最終的に「妹1/2」・「兄の妻1/4」・「兄の子供それぞれ1/8ずつ」合計4人の共有名義になります。

相続による共有名義土地の持ち分細分化 最終的な相続人の持ち分図

さらにここから将来相続が発生した時のことを考えると、共有名義の土地はどんどん共有者が細分化されていきます。

共有名義のまま放っておくと、最終的にいずれは自分の連絡のつかなくなるところまで行ってしまいます。

共有名義の不動産は、全員の一致がないと動かせない

共有名義の不動産は、売却したい、分割したい、建物を建てたい・・・など何かを行いたい時には名義人全員の承諾が必要になります

そのため名義人が多ければ多いほど、争いの元にもなります。

上記イラストのような事例の場合、子供へは相続させず、兄の妻が兄のすべての持ち分を相続した方がその後の共有名義解消がスムーズです。

子どもへの財産贈与は、いずれ兄の妻が死去したときその財産は子供へ相続されます。わざわざここで共有名義の土地を相続させなくても良いと考えましょう。

子供へは共有土地を相続させず、兄の妻が全て兄の持ち分を相続する 解説図

兄の妻と妹での共有名義となった場合、兄の妻が死去すればその子どもへ相続されていきますし、妹が死去すれば妹の子どもへの相続が発生します。

そうなると共有名義の土地を動かすための協議がどんどん困難になっていきます。共有名義の不動産は早い段階での解消をおすすめします。

共有名義の家や土地、マンションなどの不動産を相続したときまずすること

争いの元となる共有名義は解消を目指そう!

まずは今後の相続時のため、共有名義を解消できないかどうか名義人同士で協議し意思を確認しましょう。解消するには下記の方法があります。

※いずれの場合も、「共有名義人全員の同意」が得られなければ実行できません。

1.一人の共有者が現金で持ち分を買い取る

共有者のどちらかが現金で持分を買取り、不動産を一人の名義にします。金額は持分通りの割合を対価として支払います。

例えば評価額2,000万円の土地を1/2ずつ2人で持っている場合、1,000万円で持ち分を買い取る形になります。

1.共有者に現金で持分を買い取ってもらう 解説図

2.土地を分割して一人一人の名義に分ける

土地を持分割合通りに分割する方法です。

家・マンションなど土地上に建物がある場合は難しいですが、ある程度敷地面積のある土地であればここからここまでは私の土地、ここからここまでがあなたの土地、と明確に分けて名義をそれぞれ一人ずつにします。

共有名義の間は不動産を売却するのにも名義人全員の同意が必要ですが、分筆して一人の名義にしたあとは売却や建物建設など自分の自由にできるようになります。

2.土地を分割して一人一人の名義にする 解説図

3.不動産を売却して現金を共有者で分ける

共有名義のまま家やマンションなどの不動産を売却して、得た現金は持分割合と同じ割合で分けます。

3.不動産を売却して現金を共有者で分ける

この他、名義を一人に変更して売却したあと、元の共有者へ現金を渡す方法もあります。

(共有名義のまま土地を売却するには、共有名義者全員が契約の際に立ち会ったり、印鑑証明や住民票などの書類も名義人の数だけ必要になります。そのため、先に名義人を一人にして手間をなくす方法をとる)

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