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売買契約とその後【土地売却の税金】控除・計算方法・申告の時期

不動産売却でかかる税金と支払時期全容

不動産売却でかかる税金と支払時期全容図表

土地や家、マンションなどの不動産を売却するとかかる税金は上図のとおり、

①印紙税
②所得税
③住民税

の3つです。①の印紙税についてはこちら→不動産売却にかかる費用(2)印紙代

不動産を売却して得た所得=「譲渡所得」

払う税額を知るには、まず「譲渡所得」を知ろう!

土地や家、マンションなどの不動産を売却して得たお金(所得)のことを、「譲渡(じょうと)所得」と言います。②③の所得税・住民税は、この譲渡所得を基に計算されます。

不動産の譲渡所得の計算方法

譲渡所得=土地売却価格-(取得費+譲渡費用)

売却した価格から、その不動産を購入した時の費用(取得費)や売却した時の費用(譲渡費用)を引いて計算します。こうして算出された譲渡所得の金額に所得税と住民税がかかります。

譲渡所得の計算例

購入価格 4000万円 購入時諸費用130万円
売却価格 4500万円 売却時諸費用160万円
の土地の場合
売却価格 4500万円
取得費 土地購入代金 ▲4000万円
 〃  諸費用(仲介手数料、登記等) ▲130万円
譲渡  諸費用(   〃     ) ▲160万円
譲渡所得 210万円 ←この金額を基に税額を計算します

利益が出ていなければ、税金を払う必要はなし!

この計算をしたときに、譲渡所得がマイナスになったときは所得税・住民税を支払う必要はありません。また、確定申告も必要ありません。

建物の取得費は減価償却する

建物には耐用年数があるので、経費として引くことのできる家などの建物の取得費は、時の経過と比例して徐々に減額されていきます(購入時の金額をそのまま経費として引くことができません)。

業務用の建物費は法定耐用年数で計算しますが、非業務用のマイホームなどの建物は「法定耐用年数×1.5」の年数で計算します。

■建物の取得費の計算方法
建物の取得費 = 取得価額 - 減価償却費相当額or減価の額
■非業務用建物(居住用)の減価の額
減価の額 = 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

※建物の取得価額の95%を限度とします。
※経過年数が6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てて計算します。

■建物の構造別償却率
木造 木骨モルタル 鉄骨(鉄筋)
コンクリート
金属造① 金属造②
0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

※金属造①:骨格材の肉厚が3mm以下の軽量鉄骨造
※金属造②:骨格材の肉厚が3mm超4mm以下の軽量鉄骨造

いくらで不動産を購入したか分からないときは?

相続での取得や、古くから所有している不動産は取得費用が分からないことも多いです。その場合、譲渡対価の5%を取得費として計算します。
例えば4500万円で売却した土地の場合、4500万円×5%=225万円が取得費になります。

取得費が分からない場合の計算図表(4500万円で土地を売却したときの場合)

取得費が分からない場合だけでなく、この計算方法で算出した金額と実際の取得費を比べたときに、有利な方を選択することもできます。

実際の取得費と有利な方を選択できることを解説した図

経費として引ける「諸費用」って例えば?

仲介手数料や登記費用も「諸費用」として引く事ができる

不動産の売却価格から、その土地を購入した時支払ったお金だけでなく、加えて様々な諸費用も経費として引く事ができます。

取得費・譲渡費用として引けるもの
  • 土地や建物の購入代金 (分からない場合は売却価格の5%を取得費とする)
  • 仲介手数料 (取得時・譲渡時共に)
  • 契約書への印紙代 ( 〃 )
  • 登記費用(登録免許税・司法書士に支払った報酬)
  • 不動産取得税
  • 土地の埋め立て費
  • 地ならし等の造形費用
  • 土地の上にあった建物の解体費用

不動産売却で使える控除は?

下記に該当する人は譲渡所得から引く事ができる特例や控除があります。使う事で税額が安くなる又はかからなくなります。

マイホーム(自宅)など居住用不動産の売却で使える特例・控除

使える控除
居住用不動産譲渡の3,000万円控除
所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率
居住用不動産を買い替えた場合の特例
自宅を売却して損失がでた場合の特例

土地の売却で使える特例・控除

使える控除
平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人 長期譲渡所得の1000万円特別控除
平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人
公共事業などのために土地建物を売った場合 5,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 2,000万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 1,500万円の特別控除の特例
農地保有の合理化などのために土地を売った場合 800万円の特別控除の特例

実際の税額はどのくらい?所得税・住民税の税率

譲渡所得が分かればもうあとの計算は簡単!計算した譲渡所得に対する税金は、次の2つの計算式で求めます。

所得税 譲渡所得 × 所得税率
住民税 譲渡所得 × 住民税率

さらに平成25年~平成49年までは、復興特別所得税が別途課税されます。

復興特別所得税 所得税 × 2.1%

所得税率と住民税率

所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%

※相続した不動産の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます。

(例)譲渡所得が210万円だったときの税額
所得税 住民税 復興税 税額合計
短期譲渡(所有5年以下) 630,000円 189,000円 13,230円 832,230円
長期譲渡(所有5年超) 315,000円 105,000円 6,615円 426,615円

税額のほかに高いものが不動産屋への仲介手数料です。(仲介手数料について詳しくはこちら→不動産売却にかかる費用
合わせると想像以上に高額となりますので、事前に必ず試算をして手元に残るのがどのくらいか知っておきましょう。

他の所得と合算できる?

不動産の譲渡は申告分離課税といって、他の所得と合算はできません。但し同じ年に複数の不動産を譲渡している場合の合算はOKです。

確定申告時に所得が合算できる場合と出来ない場合との比較図表

確定申告と支払時期

確定申告の時期 図表

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行い、所得税+復興税を納税しなければいけません。

住民税は確定申告後、5月に住民税納付書が送付されてきますので到着次第支払う事ができます。

譲渡により損失が発生した場合には、原則として申告は必要ありません。

【所得税・復興税】売却した翌年の 2月16日~3月16日 に申告し納税する。【住民税】申告後5月に納付書送付 4期に分けて支払いが出来る (6月・8月・10月・翌年1月)

住民税の支払時期・期限例 (平成26年度の場合)

第1期 第2期 第3期 第4期
支払期限 6月30日 9月1日 10月31日 2月2日

支払月は6月・8月・10月・翌年1月ですが、上記の通り月末日が土日の場合週明けの月曜日が納期限日となります。

確定申告はどうやってするの?書き方や必要書類等、土地売却の際の確定申告について
詳しくはこちら→【不動産売却時の確定申告】時期と方法、書類の書き方

不動産売却で考えられる税金節税対策

売却時期の調整

土地や家、マンションなどの不動産を売却した時の譲渡所得にかかる税金は、所有期間が5年以下か・5年超かで支払う金額に大きな差が出ます。

土地を5年以下で売却したときと、5年超で売ったときの税率の差 図表

その差額は約2倍で、譲渡所得が100万円の場合は19万円の差、200万円では38万円の差、1000万円では190万円もの差になります。あと少しで所有期間が5年を超える、というときには5年を超えてから売却した方が圧倒的に支払う税金が安くなります。

※さらに所有期間10年超の自宅を売却した場合、所得税率10%・住民税率4%に軽減される特例があります。

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