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ケース別売却ノウハウ【区画整理土地の売買(譲渡)】評価基準と値段

土地区画整理事業で土地計画区域となっている土地の売却

土地区画整理事業は、道路を整理し区画を整え、さらに公園など公共設備の設置を行う事で宅地利用推進、価値を高めることを目的とした事業です。

土地区画整理事業をわかりやすく解説したイラスト図

事業は市区町村単位で行われます。今まで所有していた土地が、ある日突然市の土地区画整理事業の対象となることも有り得ます。以前私が住んでいた家も、ある日突然区画整理事業の工業区域に指定されました。

土地区画整理事業の開始から終了までは長い年数を要します。少なくとも5年~10年。中には20年以上かかる大規模な区画整理事業もあります。

土地区画整理事業の区域に指定されるとどうなるの?

建築行為が制限される

事業が認可されると、施工前の土地上への建物の新築や改築、増築が制限されます。

敷地の位置が変わる

所有地が事業施工後に移動されるため位置や住所が変更されます。現在土地上に家などの建物が建っている場合は取り壊したり、移動したり改めて新築しなければならない場合があります。

面積が減る

土地区画整理事業では、整理後の土地面積が減少します。価値もかわるので、精算金の徴収をされることがあります。

上記のような理由から、土地区画整理事業の区域内に指定された土地をこの際に売却してしまおう、と考える方が少なくありません。

区画整理土地の売買(譲渡)はココを理解すべし!

区画整理地の対象土地は、普通の土地とどう違うの?

区画整理地でも売買に制限はとくにありませんが、土地区画整理事業の対象となった土地で、事業の施行中に建築・増築・改築を行う時は土地区画整理法第76条の許可を受ける必要があります。

また、売買に際して買主への丁寧な説明と、後日のトラブル防止の為にこの土地についてのしっかりとした理解が必要になります。

売買時は従前地と保留地、仮換地を理解しよう

土地区画整理事業の対象となった区域は、とてもややこしいのですが従前地、保留地、仮換地と様々な名前があります。

保留地

土地区画整理事業では土地が整理されると当時に、該当土地所有者が少しずつ土地を減歩されることになります。

土地区画整理事業の保留地について解説した図

減歩された土地は、保留地や道路・公園などの公共用地として使われることになります。保留地は売却され、事業費の一部に充てられます。

例えば家屋の移転や保障費、道路・公園の整備費、宅地の整備費に使われます。

土地は減ることになりますが、整理され環境の整った街となることで最終的な土地の価値は上がる、というのが理屈です。保留地の売却は、区画整理事業者・組合が行います。

従前地と仮換地

土地区画整理事業における仮換地と従前地の解説図

「従前地」→区画整理事業施工前、移転前の土地です。
「仮換地」→事業終了後、移転が予定されている土地です。

従前地・仮換地の売買

従前地・仮換地の売買は可能!

従前地を売却することは可能で、その場合購入者は従前地自体ではなく換地処分後の土地が欲しくて購入する、ということになります。つまり従前地の売買取引は、仮換地の売買取引ともいえます。
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仮換地の売買は従前地の住所と面積で売買契約を締結し、登記も従前地で行うことになります。

その際には、買主に仮換地の場所や形状・状態などが書かれた「仮換地指定証明書」を確認し取引を行います。

本来仮換地の詳しい内容については土地区画整理組合が説明するべきことで、売主は従前地の土地内容をしっかり伝えれば問題はありません。しかし買主にとって欲しいのは従前地ではなく換地後の土地なので、換地後の説明を買主からどうしても求められることになります。

売主自身も、換地後の土地内容について興味を持ち理解しておくことで、トラブルを避けることができ売買取引がスムーズに進みます。

従前地・仮換地の売買の際気を付けておくことをまとめました。

1.精算金の負担をどちらがするか決めておく

従前地と換地は、ぴったり同じ価格にすることが不可能です。そのため、精算金のやり取りが必要となってきます。

換地後に土地の価値が変わった場合精算金が発生する。解説図イラスト

例えば、従前地はもともと2,000万円の価値があったとします。ところが仮換地の価値は1,900万円となってしまった。この場合は組合から所有者へ差額100万円が支払われます。

逆に、価値が上がり2,100万円となった場合には、所有者が組合に100万円を支払う必要があります。
※実際は複雑な計算方法によりこの精算金が計算されます。

例のように精算金は大きな金額になることはあまりありませんが、買主と売主、どちらがこれを負担するか(又はもらうのか)決めておく必要があります。

2.賦課金の説明をしておく

可能性が低くても、賦課金発生の可能性についてしっかり説明しておきましょう

上記で、土地区画整理事業では土地が少しずつ減歩され、減歩された土地は道路や公園となったり、保留地として売却されそのお金が事業に使用されることを解説しました。

万が一、この保留地が想定していた値段ではなかなか売却することが出来ず、結果事業計画が破綻することが将来的にあった場合、組合員から賦課金の徴収があります。

組合員とはこの土地区画整理地区内に住む土地の所有者全員のことです。

つまり従前地を購入した買主は必然的に土地区画整理組合の組合員となり、もし区画整理組合の経営状態が悪く保留地も売れず、破綻するようなことがあれば賦課金を支払う可能性があるということになります。

売主が賦課金の説明を怠ったとして損害賠償請求された裁判事例も

土地区画整地事業地内の土地売買時、「売主業者が賦課金が発生する可能性についての説明を怠った」と買主が主張して起訴した裁判事例があります。

判決では「賦課金発生の可能性は隠れた土地瑕疵にあたる」と判断され、賦課金相当額が損害賠償として認められました(広島高裁 平成23年4月7日判決 ウエストロージャパン)。

賦課金支払いの可能性は必ず売主へ伝えておく必要があります。

3.査定は必ず複数の不動産屋へ依頼すること

従前地・仮換地の査定額は不動産屋によって上下20%も差があります

従前地・仮換地の売買事例より、土地区画整理事業の仮換地は付近の土地よりもやや高く売れることが分かりましたが、その土地の相場はひとつの不動産屋へ査定してもらっただけでは分かりません。

不動産は、査定する会社によって上下20%も差があると言われています。場合によっては500万円以上も差がつくことも。必ず複数の不動産屋へ査定してもらいましょう。

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土地区画整理事業地区に指定された土地の評価基準・値段

次に、いざ土地区画整理事業に指定された土地は、指定される前と売買価格が異なるかどうかという問題についてです。

近隣土地相場よりもやや高く売買される

保留地を含め、従前地の売買は近隣土地よりも値段がやや高く売買される傾向があります。

換地後は整備が整い住みやすくなった区画となること、形が正方形や間口の広い長方形など整った形であること、区画整理地は一度に人が引っ越してくるのでいわゆる「お局」的な住民がいないため人気があるので、価格が上がりやすくなっています。

一方、建築条件がある、移動先はあくまで「仮」換地であり確実ではない、将来的に賦課金が発生する可能性がある、などデメリットも挙げられるので買主にとってはこれを理由に値引き交渉しやすい土地となっています。
(関連記事:【土地売却時】値下げ時期とタイミング

従前地・仮換地の売買事例(平成24年第4四半期~平成26年第3四半期)

実際の従前地取引価格を調べてみました。

いずれも平均取引価格より、高い値段で売られていることが分かります

事例1

■土地データ
・従前地 愛知県小牧市大字北外山字浜井場
・区画整理事業名(仮換地) 尾張都市計画事業小牧南土地区画整理事業(小牧口駅徒歩10分)
・販売価格 1,620万円
・坪単価 40万円
この従前地周辺(名鉄小牧線「小牧口駅」)の土地売買取引価格

上記従前地・仮換地(名鉄小牧線「小牧口駅」)周辺の土地売買取引価格 棒グラフ

事例2

■土地データ
・従前地 群馬県前橋市六供町
・区画整理事業名(仮換地) 前橋都市計画事業六供土地区画整理事業(JR両毛線「前橋」歩32分)
・販売価格 1,770万円
・坪単価 24.5万円
この従前地周辺(JR両毛線「前橋駅」)の土地売買取引価格

上記従前地・仮換地(JR両毛線「前橋駅」)周辺の土地売買取引価格 棒グラフ

事例3

■土地データ
・従前地 埼玉県入間市大字下藤沢
・区画整理事業名(仮換地)積水ハウス分譲宅地(西武池袋線「武蔵藤沢」歩9分)
・販売価格 2,600万円
・坪単価 65.7万円
この従前地周辺(西武池袋線「武蔵藤沢駅」)の土地売買取引価格

上記従前地・仮換地(西武池袋線「武蔵藤沢駅」)周辺の土地売買取引価格 棒グラフ

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