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土地売却のコツ【土地売却】測量費用と境界確認・確定

測量と境界確定とは

土地売却の際に行う用地(土地)の測量とは、「土地境界確定測量」といい、土地と土地の境界を調査・確認・確定を行い、実際の土地の面積を把握し、測量図を作成する作業のことを言います。

※測量には、このほか新築住宅建築時等に土地の高低調査を行う「土地現況測量」があります。

境界の確定は、現地で土地の権利者それぞれが立ち合いの元、境界確認書に記名押印し書類を交わすほか、「境界杭」と呼ばれる杭を境界点に設置することで土地と土地の境界線を確認し合います。
境界杭の図例

土地売却時の測量と境界確定は、境界に関するトラブルを未然に防ぐため、また土地の売買価格を実測面積で決めるために行われています。

土地の売却時、測量は必ず必要か

買主から境界確認書を求められることがほとんど

土地の売却時に測量を必ずしなければいけない、という決まりはありませんが、買主から求められる事がほとんどです(境界に塀・フェンス等分かりやすい物があるのであれば現況確認はできますが)。

以前は、登記簿に記載されている面積(公募面積)で互いに了承して土地売買取引が行われていましたが、近年は土地の測量をし、境界を確定した上での取引がほとんどです。

【高く土地を売るには】高値で売却するコツ・方法の【コツ4】にも書いていますが、近隣とのトラブルがあるとまずこの境界確定が進みません。そうすると土地の売却もできなくなってしまいます。

測量をしなければならない場合とは

  • 境界に塀やフェンスなどが何も無い
  • 境界杭が見当たらない
  • 地価が高い地域の土地(面積が1m2違うだけで価格に大きな差が出る)
  • 相続税納付のための物納時

測量をしない例外もあります

田舎の大きな土地の売買では、測量が行われず公募面積での取引とすることがあります。面積が大きいと測量費用が高額となってしまうためです。

また、郊外地の土地の売買は地価が低いことから、境界線の事で紛争になることはほとんどありません。そのため測量を行わず、公募面積での取引とすることがあります。

測量にかかる費用

測量と境界確認・確定を行うのは土地家屋調査士の仕事です。不動産仲介業者を通して紹介されるケースがほとんどで、依頼先が知らぬ間に決まっていますが、もちろん自分で探した土地家屋調査士に依頼する事も出来ます。

土地売却の際の測量費用は35~45万円が一般的

一般的な
測量費用平均
35万円~45万円 ・目的 土地売買のため ・土地面積 30~100坪
・各境界立ち合い ・境界杭設置
・道路や水路の確定
官民立ち会い有
測量費用平均
60万円~80万円 ・目的 土地売買のため ・市や国の立ち会い
・各境界立ち合い ・境界杭設置
・道路や水路の確定

上記費用は最も一般的な平均費用であり、場合によってはもっと高額となる場合があります。

測量費用が高額となるケース

  • 官民立ち会いをする必要がある(市有地・国有地に面している等)
  • 印鑑証明書取得が必要
  • 土地の形が複雑
  • 近隣と紛争が発生している土地

また、広い面積の土地はそれだけ境界確定測量費用が増します。~200坪で約80~150万円、~1000坪で100~200万円が平均ですが、民間立ち合いが必要であったり、イレギュラーが重なって300万円以上かかった事例もあります。

土地売却取引時、測量費用を負担するのは売主?買主?

特に決まりはないけれど、売主負担が一般的

測量費用をどちらが負担するか特に決まりはなく、基本的に売主と買主で話し合いの上決めていきます。

買主からすれば、どこまでの土地を売ってもらうのか分からないと買う気にもならず契約が進まないことがほとんどですし、面積と境界が確定されていない土地は不安が残ります。

買主からこの土地を売ってください、と頼み込んで売却してもらう場合は買主負担になることもあるのですが、一般的には売主が費用を負担することが多くなっています。

土地売却の際の境界線の確認と確定

土地の売却時、境界線の確定はどのように行われるのでしょうか。

土地境界確定測量の流れ

不動産仲介業者の紹介で土地家屋調査士に依頼することがほとんどですが、上記にも書いた通り自分で探して依頼することも可能です。

1.資料の調査

まず公図や登記簿、地積測量図、その付近で過去行われた境界確定資料、境界トラブルの有無などが調査されます。この時点で通常見積書が出され、かかる費用が分かります。

2.隣接地の所有者へ挨拶

測量する前に現場作業の趣旨説明を兼ねて近隣へ挨拶を行います。

3.測量

現地の境界調査・測量を行います。測量結果を基に境界確定の協議を各方面と行い立ち合いの準備を行います。

4.関係者の境界立会い

官民や隣接地の所有者など関係者の現地立ち合いが行われます。隣接地でなくても、道路を挟んで反対側の土地所有者も立ち合う必要がある地域もあります。関係者全員の承諾を得られなければ境界を確定することはできません。

5.境界杭(境界標)の埋設

関係者全ての承諾を得たうえで境界杭が設置されます。境界杭はコンクリート杭・金属プレートなど様々な形状があり、その場所に合わせて埋設されます。

6.書類作成

今までのデータを基に図面など登記申請に必要な書類が作成されます。

なぜ境界確定をするのか?

  • 面積が確定するため売買取引がスムーズに進む
  • 境界確定により境界杭が設置されるので境界が目に見えるようになる
  • これらにより近隣トラブルが防げる
  • 実測面積での取引となるため買主が安心して購入できる
  • 相続が迅速に行える

境界確定までにかかる期間

平均3~4カ月かかる。
早めに境界確定をしておくと慌てなくて済む

通常、依頼から境界確定までにかかる期間は3~4か月が平均です。ただ先にも述べたように、隣接地の所有者すべての承諾が得られなければ境界確定は不成立となります。その場合は協議が長引き、境界確定に1年以上かかるケースや境界確定が最終的に出来なかったケースもあります。

近隣トラブルの予想される土地では、事前に境界確定を済ませておくことをお勧めします。境界確定を済ませておけば、売買や相続時に時間がかからずに済みます。

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