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不動産売却と相続手続き相続税が払えないとき~相続した不動産を売却して納税する

相続税が払えないとき

相続税が発生したけれど、現金がなくて支払いが出来ないときは、相続した家や土地、マンションなどの不動産を売却したお金で相続税を納めることも出来ます。

相続した不動産を売却して相続税を払うメリットは2点あります。

1.高く売れれば相続税を支払っても手元に現金が残る
2.不動産売却の際に本来かかる譲渡税が軽減される

相続税の申告・納税は相続の日(被相続人が死去した日)から10か月以内にしなければならないことになっています。

そのため売却は10か月以内に行わなければ支払いに間に合いません。もし間に合わない場合は、延納物納など他の納税方法を検討しなくてはなりません。

相続放棄についてはこちら

相続から不動産売却、納税までの流れ

相続から土地売却、納税までの流れ※相続土地を売却したお金で納税するとき

相続した不動産を売却したお金で相続税を支払うときは、売却期間が上記の図のとおり10ヵ月間しかありません。

限られた期間しかありませんので、相続税を支払う現金が無いと分かった時点で速やかに売却に向けての準備を始めましょう。
【相続した不動産の売却】流れ・かかる税金はこちら

相続不動産を売却したときの税金・特例(控除)

支払った相続税までの金額であれば課税されない!
※但し平成27年1月1日~改正あり

相続した土地や建物を売却した場合、税金が軽減されます

「相続税の取得費加算の特例」により、相続した不動産を売却したときは譲渡所得税が軽減されます。

本来利益に対して税率20%(所有期間5年超)かかるところを、この特例を利用すると相続税の支払い金額までは売却時の税金はゼロになります。

どういうことかというと、通常売却時の利益は「売却金額」から「取得費」「仲介手数料などの譲渡費用」を引いて計算します。

特例を利用すればその経費として「相続税の支払い金額」も併せて引けるようになります。

譲渡所得=売却価格-(土地の取得費+譲渡費用+相続税額) 相続税額も加算できるようになります

その結果経費が増え、利益が減るため納税額も減る、ということになります。例えば土地建物等について2,000万円相続税を支払っていれば2,000万円までの売却価格であれば税金がかからないということです。

※遺産のうち、預貯金分に相当する相続税額の金額は加算できません。

いつまでの期間に売却すればよいか

被相続人が死去した日から3年10ヶ月の間であればOK
ただし納税は10ヶ月以内にする必要があります

相続税の申告期限(相続開始の日から10か月後)の翌日から3年以内の売却であれば、この特例は利用できます。

ただ、相続税納付のために売却するときは、申告期限である10か月以内に売却手続きをし、決済を済ませ納税しなければなりません。

よって相続税が払えなくて土地を売却する場合、相続後速やかに相続人同士での遺産分割協議をし、不動産名義の変更をして売却活動に入らなければ10か月に間に合いません。
【相続した不動産の売却】流れはこちら

適用の要件

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

【注意】平成27年1月1日~の改正事項

売却した土地部分にかかった相続税のみしか加算できなくなります

例えば土地Aを相続し、相続税納付のため土地Aすべてを売却したときは何も変わりはありませんが、

・複数の土地を相続し、いずれかの土地を売却するとき(土地A,Bを相続し、Aのみ売却するとき)
・相続した土地の一部分だけを売却するとき(土地Aの一部分のみ売却するとき)

上記の場合は、取得費として加算できる金額についての項目が変更(縮小)されます。

【改正前】
その者が相続で取得した全ての土地等に対応する相続税相当額

【改正後】
その譲渡した土地等に対応する相続税相当額
つまりどういうこと?

改正後は、売却時に経費として加算できる相続税の額は、「実際に売る土地に課せられた相続税のみ」となります。

【事例】
土地A 評価額2,000万円
土地B 評価額4,000万円
合計6,000万円の相続財産があったと仮定します。子ども1人が相続をしたと仮定します。相続税額は352.5万円です。

預貯金の遺産がありませんでしたので、土地Aを売却し相続税を支払う場合の譲渡税額を試算します。

※実際、改正前(平成26年12月31日まで)であれば基礎控除があるため相続税は非課税ですが、分かりやすくするため下記では改正前の相続税も352.5万円で計算しました。

相続税改正とあわせた、相当の増税政策となっています

【取得費加算の特例改正前】
・相続財産合計 6,000万円
・相続税額 352.2万円・土地Aを2,500万円で売却したとき、取得費に加算できる相続税の金額は
352.5万円×(6,000万円/6,000万円)=352.5万円
支払った金額丸々が取得費に加算できます。

【取得費加算の特例改正後】
・相続財産合計 6,000万円
・相続税額 352.2万円・土地Aを2,500万円で売却したとき、取得費に加算できる相続税の金額は
352.5万円×(2,000万円/6,000万円)=117.5万円
土地Aにかかった相続税分しか加算することができません。

最終的にかかる譲渡税を比べてみると・・・

改正前 改正後
110.5万円 436.5万円

結果的に326万円の増税ということになります。

これは、例えば土地Bの面積のうち、20%分を売却した場合でも同じことで、土地Bの20%部分にかかった相続税分しか加算ができなくなります。

上記例以上に金額の大きい土地の場合や、相続税の支払い額が大きい場合はもっと差が開きます。

普通に売却するより納税額は抑えられる

特例の条件が厳しくなったとはいえ、普通に自分名義の不動産を売却する時と比べて相続不動産を売却したときには納税額が少なくなるのは事実です。

この特例を使ってもまだ金額が出る場合にはその額に所得税・住民税がかかります。

譲渡所得に対する所得税率と住民税率

所得税率 住民税率
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(所有5年超) 15% 5%

※相続土地の場合、所有期間は親から相続した日からではなく、親がその不動産を取得した日から数えます。

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