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知っておきたい査定の裏側【土地の売却価格の決まり方】どうやって査定される?

査定価格・売出し価格・実際の売却価格の違いを理解しよう

「土地の価格」と一口にいっても、3種類の価格があります。まずはその3つを理解しましょう。

  • 1.査定価格
  • 2.売り出し価格
  • 3.実際の売却価格

1.査定価格

不動産屋へお願いして、「この土地は今どのくらいの価値があるか?」を査定してもらい出される金額です。1社だけの査定ではなく、複数の業者へ依頼をし査定してもらい金額を比較する方法が一般的です。
不動産無料一括査定はこちらからできます。

どのように査定価格は決まるか

  • 土地の路線価と面積
  • 過去の売買取引実績
  • 所在地(立地)
  • 土地上の建物有無

上記の項目により土地の査定価格は算出されます。

土地の路線価と面積

路線価とは毎年7月に国税庁が発表しているもので、相続税や贈与税の計算に使われています。土地に隣接する道路に付けられた金額に、面積を乗じて算出できます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁)

例として下記の土地の路線価を調べることとします。
路線価 実際の図
※実際に相続時路線価により土地の価格を算出するときは、補正率や複数の路線に隣接していることによる加算などがあります。土地の価格を調べるには簡易調査で十分ですから、ここでは最も大きい数字の路線価から土地の評価額を算出します。

「51E」とありますが、この「E」は借地権割合ですのでここでは無視します。この数字の単位は千円ですので、この土地の路線価は1m2あたり「51,000円」ということが上記図から分かります。

例としてこの土地の面積が200m2(約60坪)とした場合、

51,000円×200m2=1,020万円

上記がこの土地の路線価による評価額となります。

この評価額は相続税の計算の元になる金額で、実税価格とは異なります。その土地によるのですが、大まかな金額はこの金額×1.25倍で計算できます。

1,020万円×1.25=1,275万円

1,275万円が路線価を元に算出した、この土地の査定価格となります。

過去の売買取引実績

査定前に自分でもチェックしておこう

売却したい土地付近の過去~最近の売買実績も、土地の査定価格を決める上での重要な要素です。

不動産屋は業者独自の情報ネットワークから過去の取引実績を取り出すことができますが、私たち個人も国土交通省の不動産取引価格情報(土地総合情報システム)から情報を得る事が出来ます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

売買取引の時期、不動産の種類(土地・宅地・農地等)・地域を選ぶことで過去の取引実績を見る事ができます。不動産仲介業者へ査定をして貰う前に、自分でも過去の取引実績を調べておくことをお薦めします。

所在地(立地)

駅からの距離、小学校や中学校からの距離、スーパーや病院等生活必要施設からの距離などが考慮されます。

その土地が売却後に住宅用地として使われる場合は、立地の良さはその土地の強みとなるので査定価格にも十分影響します。

土地上の建物有無

土地の上に建物がある場合、査定価格が上がる場合と下がる場合とがあります。

  • 査定価格が上がる場合 → 住める家が建っているとき(約築15年以内の住宅)
  • 査定価格が下がる場合 → 取り壊しが必要な建物が建っているとき

査定価格は業者によって大きく異なる

上記のような要素により決定される査定価格ですが、もうひとつ重要な要素があります。それは、

「売りたい物件とその業者が合うかどうか、得意かどうか」

ということです。

土地を高値売却できる、不動産屋の選び方←こちらの記事にも書きましたが、売却したい物件にその不動産屋がどれだけ強いか。効果的な戦略を持っているか。は大変重要です。

業者によって査定価格は大きく異なる場合があるため、複数の業者に必ず査定してもらいましょう。
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2.売り出し価格

査定価格=売出し価格ではない!売出し価格は自分で決められる

どのように売出し価格は決まるか

売出し価格とは、その物件を最初いくらで売りに出すか、ということです。勘違いする人が多いのですが、査定価格=売出し価格ではありません。

物件に値段をつけるのは売主です。その不動産の持ち主が値段を決める事ができます。但し査定価格・相場価格からかけ離れた金額で売り出しても買う人がいるはずはないので、不動産屋からの査定額や自分で調べた付近の不動産売買取引実績、相場を考慮した上で値段を決めていきます。

最初は強気の値段設定を

市場の反応を見るため、また、必ず買主は値下げ交渉をしてくる事を考えて、最初は相場より少し高めの値段設定で売出すことをおすすめします。

仲介不動産業者によっては「この価格では売りだせない」という事もあると思います。その背景には「早く売ってしまいたい」という勝手な不動産屋の都合が隠されていることがあります。

私も以前、大手不動産屋の査定で1,500万でも売れるかどうか・・・と言われた物件が、別の仲介業者に頼むことで2,000万円で売り出し、1,800万円で売却した経験があります。複数の仲介業者と話し、希望通りの金額で売り出してくれる不動産屋を見つけてみましょう。

3.実際の売却価格

値下げ交渉は必ずされると思っておこう

どのように売却価格は決まるか

買主からは、必ず値下げ交渉の希望が来ます。それは買主側の不動産屋が、「○円値下げしてみてもらいましょう」と買主にアドバイスしているからです。

ここは上記に書いた通り、最初に相場より高めの値段設定で売り出しておけば問題ありません。これを相場通り売出してしまっていたら、そこから値下げ交渉される訳ですから、結果として相場より低く売却することになってしまいます。

買主と売主同士の話し合いの上で売却価格は決まります。売主が「その値段で売ります」と言わなければ売却価格が勝手に決まる事はありません。

値引きの事例
物件種別 売り出し価格 売却価格 値引き額
農地 8,670万円 6,500万円 2,170万円
住宅用地 2,100万円 1,880万円 220万円
住宅用地 5,500万円 5,000万円 500万円
事業用地 1億3,000万円 9,800万円 3,200万円

売り出し価格が高い程、値引き要求額も大きくなる傾向があります。もちろん値引き額に納得できなければ断る事もできますし、買主と交渉して折り合いをつける事も可能なのでしょうが、まずは最初の売り出し価格を決める際に「値引きがある」ことを頭に置いて金額を決める事をおすすめします。

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