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知っておきたい査定の裏側不動産売却は個人でできる?個人売買の方法と流れ

仲介業者を入れずに自分だけで不動産を売却することは可能なのか

3つのデメリットを乗り越えれば、
個人売買は可能です。

不動産売却の際に、仲介業者に支払う仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限です。

その額は売却価格が3,000万円の時で売り買い合わせて約207万円、5,000万円では337万円、1億円では約661万円にもなります。

このページに辿り着いた方は、恐らく高い手数料が勿体ないので「なんとか個人で売却できないもなのか?」と悩まれているかと思います。

土地やマンション、家などの不動産売買を個人間や親子間で取引するのは法律上も何の問題もありません。

では何故ほとんどの人が不動産売買をわざわざ業者に仲介してもらい取引を行うのでしょうか?

不動産の個人売買のデメリット

個人売買のデメリットは大きく3つあります。

  • 1.買主を自分で探さなくてはならない
  • 2.トラブルがあった時に対応できない
  • 3.契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する

1.買主を自分で探さなくてはならない

親子間や親戚感、知り合い・・等、既に売却相手が決まっていれば良いのですが、これから探す場合は自分自身で買い手を探す必要があります。

不動産業者に仲介を頼んだ場合、折り込みチラシやスーモ、ホームズ、Yahoo!不動産等の不動産情報サイトへ登録(5~15万円※月額掲載料)などの広告料は不動産会社負担です。

これが個人売買では自分で負担する必要があります。その他に自分で買い手を探す方法としては、オークションサイトへ登録、掲載無料の不動産情報サイトへの登録などが挙げられます。この場合も問い合わせへの対応や管理を自分で行う必要があります。

2.トラブルがあった時に自分が対応するしかない

個人間取引は、トラブルが発生した時が1番怖い

個人売買では、取引の最中や売却後に、何らかのトラブルが発生した場合に頼れる人が自分しかいません。

不動産取引で考えられるトラブル
  • 購入後の瑕疵発覚(物件の不具合)
  • 契約書など書類の漏れ・不備
  • 重要事項説明書の確認不足

大手の不動産仲介業者では、購入後の瑕疵担保責任は仲介業者が負担する、としているところも多いです。

3.契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する

これが意外と手間で、売買取引に必要な売買契約書を作成するほか、トラブル防止の為、重要事項説明書も作成しておく必要があります。

不動産個人売買の3つのデメリット「広告/買主探し」「トラブル対応」「書類準備」

こうしてみていくと、広告料、管理、問い合わせ応対、内覧の付き添い、書類作成、瑕疵責任負担、契約のやり取り・・・、意外に不動産業者の仕事は多いことが分かります。

これらを自分で全て行うとなると、仲介手数料以上にお金と手間がかかることも考えられます。それでもこのような3つのデメリットを乗り越えられる決意が固まったら、いよいよ個人売買の準備です。

■番外編
【レインズへの登録も個人売買ではできない】
レインズとは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」のことで、全国の不動産屋同士で物件情報を共有できる不動産情報システムのことです。
レインズに登録された物件情報は、全国の不動産屋に公開され閲覧できるようになります。買い手を探す地域が全国に広がり、どこでも情報が検索でき、購入希望者の要望に沿って物件をピックアップすることができる画期的なシステムです。

不動産売却~個人売買の方法と流れ

土地や家、マンションを仲介業者を入れずに
個人で売却する際の流れをまとめました。

  • 1.売却物件の相場を確認しておく
  • 2.図面等、資料の準備
  • 3.売却価格を決め、広告出稿
  • 4.現地確認や問い合わせの対応
  • 5.価格交渉への対応
  • 6.売買契約書・履歴事項証明書等、書類の作成
  • 7.契約締結・決済
  • 8.引き渡しとその後のフォロー

1.売却物件の相場を確認しておく

間に仲介業者に入ってもらう場合は、仲介業者が該当不動産物件付近の過去の売買事例を数年間分用意してくれたりするのですが、自分で取引する場合は自分で相場を調べる必要があります。

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省
上記では実際に行われた不動産取引価格の情報を閲覧できます。但し詳しい番地までの住所が分からないこと、実際の土地の詳しい状況が掲載されていないことが難点です。

相場の確認のため、不動産の一括査定サイトなどで複数の不動産業者へ査定してもらう事もひとつの手です。

2.図面等、資料の準備

家や土地、マンションの図面や面積、建築図面や築年数が確認できるようにしておきます。

3.売却価格を決め、広告出稿

売却価格決定

売却価格を決めるのは自分自身です。公示地価価格や過去の取引条件、現在広告が出されている近隣の土地価格等を考慮し決定します。

【不動産売却時】値下げ時期とタイミング←この記事にも書いていますが、不動産売買の際は必ず値下げ交渉をされます。値下げをされることを踏まえた上での価格設定が必要です。

広告出稿

Yahoo!不動産やスーモ、ホームズ等の不動産情報サイトへの登録はほとんどが有料です。

Yahoo!不動産 月額1万円、6カ月契約
メール、電話の問い合わせ数に応じてその都度課金
HOME’S ・問合せ課金 月額1万円
メール、電話の問い合わせ数に応じてその都度課金
スーモ 個別見積り ※参考価格35枠で月額20万円
アットホーム 月額1万円(10枠まで)

ホームライブラリなど無料で登録できる不動産情報サイトもありますが、成約後に課金が発生しますし物件情報自体が少なく、情報サイトとしてあまり機能していないように見受けられます。

その他の広告方法として折り込みチラシがあります。折り込みチラシは業者に頼む場合デザイン料が3~8万円、折込広告料が1回につき6~10万円(部数による)かかります。その他親戚や知人づてで買い手を探す、宣伝する、などの方法が考えられます。

4.現地確認や問い合わせの対応

難しい質問にも全て自分で調べ
対応する必要があります

広告出稿後に、購入を検討している人から来る問い合わせや現地確認の要請がきた場合には全て自分で対応します。

「仲介業者は入れないのですか?」「購入後に瑕疵がもし発覚したら責任は取ってもらえるの?」「境界の確認は終わっていますか?」「土壌に何か埋蔵物がある可能性はありませんか?」
などの問い合わせには難しい事でも全て自分だけで応対する必要があります。

仲介業者を入れないことによって仲介手数料が無くなることを好意的に受け止めてくれる方も中にはいるはず。とはいえ、回答を曖昧にしてしまえば購入者も不安に感じてしまうので、売買は成立しません。

5.価格交渉への対応

仲介業者にお任せしている場合は、値引き交渉が買主から入ったときも相談して決めることができますが、個人売買ではどのくらいの値下げまで妥協するべきか、本当に今下げて売ってしまって良いのか・・・などは自分で決定しなくてはいけません。

不動産の値下げ時期についてはこちらに書いていますので、是非参考にして頂ければと思います。
【不動産売却時】値下げ時期とタイミング

6.売買契約書・履歴事項証明書等、書類の作成

書類も全て自分で作成する必要があります

仲介業者がいる場合は全て不動産屋の方で用意してくれますが、個人売買では売主が売買契約書を作成する必要があります。

法律で決められている書式はありませんが、契約後のトラブルをなくす為に必ず記載しておくべき項目がいくつもあります。

■過去仲介業者を通して行った土地(3千万円)売買の際の売買契約書
     土地売買契約書

売主 A 買主 B は下記の条項に従って土地の売買契約を締結する。

  -標記-
(A)売買の目的物の表示(登記簿の記載による)(第1条)
土地 東京都○○区○○1-2-3 地目 畑 地積 ○○㎡ (持分)1/1

(B)売買代金・手付金の額及び支払日(第1条)(第2条)(第3条)
売買代金(B1) 総額 30,000,000円 (土地 30,000,000円 建物 -円)
手付金(B2)①本契約締結時 100万円
中間金(B3)第1回 0円 第2回 0円 第3回 0円
残代金(B4)平成○年○月○日までに 29,000,000円

(C)土地の実測
実測精算と対象となる土地
 1.私道負担のない場合(=公簿面積) ○○㎡
 2.私道負担のある場合、それを除く有効宅地部分(=公簿面積) ○○㎡

(D)土地代金精算の単価(第6条の単価)
売買代金精算の場合の土地単価(第6条の単価) 1㎡あたり  ○○円

(E~I)その他約定事項

(E)所有権移転・引渡し・登記手続の日(第7条)(第8条) 平成○年○月○日
(F)年度公租・公課分担の起算日(第10条)      平成○年○月○日
(G)手付解除の期限(第12条)      平成○年○月○日
(H)違約金の額(売買代金の10%相当額)(第14条)  3,000,000円
(I)融資利用の場合(第15条)
○○銀行○○支店  融資承認予定日 平成○年○月○日  融資金額 ○○○○円

融資未承認の場合の契約解除期限  平成○年○月○日

       契約条項

第1条 (目的物及び代金)売主は標記の物件(A)(以下「本物件」という)を標記の代金(B1)をもって買主に売渡し買主はこれを買い受けた。

第2条 (手付金)
 1 買主は売主に対して本契約締結と同時に手付金として標記の金員(B2)を支払う。
 2 手付金は残代金支払いのときに売買代金の一部に充当する。ただし手付金には利息を付さない。

第3条 (代金の支払時期)買主は売主に対して売買代金を標記の期日(B3)(B4)に支払う。

第4条 (境界の明示)売主は買主に対し本物件引渡しのときまでに現地において隣地との境界を明示する。

第5条 (地積更生登記)実測の結果、実測面積と登記簿記載面積との間に相違が生じても売主は地積更生登記を行う義務を負わない。

第6条 (面積の過不足による代金の精算)売主と買主は、土地について本物件の標記の面積(A)と実測面積との間に差異があっても互いに異議を述べずまた売買代金の増減を請求しないものとする。

第7条 (引渡し等)
 1 売主は買主に対し買主から売買代金金額の支払いを受領するのと引き換えに本物件を引き渡す。
 2 売主は本物件引渡し時までに抵当権等の担保権・賃借権等の用益権その他買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を自己の費用で除去しまた第三者が本物件を占有しているときはその第三者を退去させなければならない。
 3 売主は買主に対し買主から売買代金金額の支払いを受領するのと引き換えに買主又は買主の指定する第三者の名義に所有権移転登記手続きを行う。
 4 所有権移転登記手続きに要する費用は買主の負担とする。
 5 売主は本物件の引き渡しまで善良なる管理者の注意をもって本物件を保管しなければならない。

第8条 (所有権移転時期)本物件の所有権は買主が売主に売買代金全額を支払った時に売主から買主に移転する。

第9条 (印紙代の負担)本契約書に貼付する収入印紙は売主・買主各自の負担とする。

第10条 (公租公課の分担)
 1 本物件に賦課される公租公課は本物件の引き渡し日の前日までの分は売主が引渡日以降の分は買主が負担する。
 2 公租・公課納付分担の起算日は1月1日とする。
 3 公租公課の精算は残代金支払時に行う。

第11条 (収益の帰属・各種使用料等の分担)
 1 本物件から生ずる収益は引渡日の前日までの分は売主に引渡日以降の分は買主に帰属する。
 2 本物件の電気・ガス・水道等の使用料は、本物件の引渡日の前日までの分は売主が引渡日以降の分は買主が負担する。
 3 収益・各種使用料等の精算は残代金支払時に行う。

第12条 (手付解除)
 1 売主は買主に受領済みの手付金の倍額を支払いまた買主は売主に支払い済みの手付金を放棄してそれぞれ本契約を解除することができる。ただし売主が本条による解除の意思表示をなす場合には受領済みの手付金の倍額を現実に買主に提供する必要がある。なお後日の紛争を回避するため解除の通知は書面をもって行う。
 2 本条による解除権は相手方が本契約の履行に着手した時または標記の期日(G)を経過した時は行使することができない。

第13条 (引渡し前の毀損)
 1 本物件の引渡前に天災地変その他売主及び買主のいずれの責に帰することができない事由により本物件が滅失したときは買主は本契約を解除することができる。
 2 前項の被害の程度が修復可能なときは売主は売主の負担で本物件を修復して買主に引き渡す。この場合修復工事の為に引渡しが標記の期日(E)を遅延してもその期間が相当なものであれば買主は売主に対して引渡しの遅延に基づく損害賠償を請求することができない。
 3 修復が可能であっても修復が著しく困難なときまたは修復に過分の費用を要する時は売主は本契約を解除することができる。
 4 第1項または前項によってこの契約が解除された場合 売主は買主から受領した金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。なおこの場合売主・買主双方とも相手方に対し損害賠償請求はできない。

第14条 (契約違反による解除)
 1 売主または買主は相手方がこの契約に違反したときは相当の期間を定めて催告をしたうえで本契約を解除することができる。
 2 前項の契約解除にともなう損害賠償は標記の違約金(H)による。
 3 違約金の精算は次のとおり行う。
 ①売主が違約したときは売主は買主に対して手付金等の既に受領済みの金員を無利息にて変換するほか違約金を支払わなければならない。
 ②買主が違約したときは買主は売主に対して違約金を支払わなければならないがこの場合買主は手付金等の既に売主に支払い済みの金員をこの違約金に充当することができる。
 4 買主が本物件の所有権移転登記を受けまたは本物件の引渡を受けているときは前項の支払いを受けるのと引き換えにその登記の抹消登記手続き及び本物件の返還をしなければならない。
 5 売主・買主双方とも現実に発生した損害が標記の違約金(H)を超える場合でも違約金を超える金額については相手方に請求できず、逆に発生した損害が違約金よりも少額な場合でも違約金の減額を求めることはできない。

第15条 (融資利用の場合)
 1 買主は本契約締結後すみやかに標記の融資(I)の申し込み手続きを行わなければならない。
 2 標記の融資承認予定日(I)のうち最終予定日までに前項の融資の全部または一部について承認を得られないとき買主は標記の契約解除期日(I)までは本契約を解除することができる。ただし標記の契約解除期日(I)以前であっても融資の承認が得られないことが判明した場合には買主はすみやかにその事実を売主に通知しなければならない。
 3 本条によって本契約が解除された場合売主は受領済みの金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
 4 本条による解除の場合第12条(手付解除)及び第14条(契約違反による解除)の規定は適用されない。
 5 買主が自己の都合により故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果融資が実行されなかった場合には買主は本条に基づく解除権の行使はできない。
 6 融資承認前に買主の要望によって売主が本物件の補修工事等・その履行に着手していても買主は本条による解除権を行使することができ、その場合買主はその解除に伴う損害賠償等の責めを負わない。
 7 標記の融資機関・契約解除期日(I)等については売主・買主双方が合意すれば別途協議のうえ変更することができる。ただし後日の紛争を避けるためその変更合意は書面を作成して行う。

第16条 (物件状況等報告書)売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況等を別紙「物件状況等報告書」に記載して説明します。

第17条 (瑕疵の責任)
 1 売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。なお、買主は売主に対し、本物件について前記瑕疵を発見したとき速やかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。
 2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものに限り責任を負います。なお、責任の内容は修復に限るものとします。
 3 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
 4 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任は負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

第18条 (諸規定の承継)売主は環境の維持及び管理上の必要から定められている諸規定を遵守する義務のすべてを買主に継承し買主はこれを承継する。

第19条 (管轄裁判所)本契約に関する訴訟の所轄裁判所は本物件の所在地の管轄裁判所とする。

第20条 (協議事項)本契約に定めがない事項またはこの契約の定めについて解釈上疑義を生じた事項について売主及び買主が民法その他の法令及び不動産取引の慣行に従い誠意をもって協議し定める。
(特約事項)
1.本件土地について、建築物を建築する際に、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等の必要を求められる場合があります。地盤補強工事等については、建築する建物の構造・規模・重量及び依頼する住宅メーカーにより異なります。また、地盤補強工事等については費用が発生します。この場合は買主様の負担となりますので予めご了承下さい。
2.本物件隣接地は第三者所有地の為、将来建築物が建設される可能性があります。その場合は、日商・眺望・通風等に影響が出る可能性が考えられます。
3.本物件対象地は東京電力の送電線による電波障害エリアに該当します。障害がある場合、視聴する際、ケーブルテレビ等への加入のほか地域によってはケーブル幹線延長工事費用として、買主様に負担が生じる場合があります。
4.本物件には水道管、ガス管が引き込まれておりません。引き込む際は費用が発生します。
5.本物件北側にガソリンスタンドがあります。臭気・騒音等が出る場合がございます。
6.本物件北側に歩道、ガードレール、電柱・支線、垣根があります。移動や撤去に費用が発生する場合がございます。
7.本物件西側境界に隣地所有のブロックフェンスがございます。南側、東側境界には設置されておりません。設置には費用が発生します。
8.本物件東側に飲食店がございます。臭気・騒音等が出る場合がございます。
9.現在地目は畑です。住宅を建築する場合は宅地への地目変更が必要です。
10.本物件に倉庫が設置してあります。引き渡しまでに売主の責任と負担に置いて撤去します。

売主  住所・氏名・捺印
買主  住所・氏名・捺印

売買契約書作成のポイント
  • 売買契約書には印紙が必要です。(印紙税についてはこちら
  • 売却価格や中間金、手付金は価格とともに受領日も明記します。
  • 引渡し日についても明確に定めておきます。
  • 固定資産税の起算日についてもしっかり話し合い記載をしておきます。
  • 特約事項として、トラブルになりそうな事項はかならず書いておきます。

7.契約締結・決済

通常契約日と決済日は別に設定します。契約時に上記売買契約書を用いて契約を締結し、後日決済(お金が振り込まれる)日を設定します。

契約締結と同時に手付金を受け取ります(相場としては100万円が一般的)。

固定資産税の精算日は売買契約書で定めた日にちに行いますが、決済日に行うのが一般的です。

8.引き渡しとその後のフォロー

司法書士同席の下で、売買価格から手付金を引いた残代金を受け取り、同時に所有権移転登記の手続きを行います。

(この時の登記費用は買主負担)

売却後に発覚した隠れた瑕疵については、売買契約書で定めた期間(事例では引渡から3カ月以内)の場合責任は売主が負う必要があります。

仲介業者がいれば相談もしていくことができますし、仲介業者が瑕疵責任を負ってくれるところもありますのでここが個人売買最大の山場です。

※売却不動産の瑕疵(不具合)についてはこちら→不動産の瑕疵担保責任

こちらも参考にして下さい
【不動産売却の流れ】契約取引の注意点

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